江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏05民终5100号

上诉人（原审被告）：张卫兵，男，1967年2月9日生，汉族，住浙江省仙居县。

委托诉讼代理人：钟翔，江苏九典律师事务所律师。

委托诉讼代理人：鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：苏州礼品小商品综合交易市场有限公司，住所地江苏省苏州市金阊新城城北西路1558号。

法定代表人：夏建国，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郁康，江苏陈全兴律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周逸宵，江苏陈全兴律师事务所实习律师。

上诉人张卫兵因与被上诉人苏州礼品小商品综合交易市场有限公司（以下简称礼品小商品市场公司公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

张卫兵上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：张卫兵与礼品小商品市场公司就涉案商铺达成租赁关系，张卫兵受领商铺后发现无法以该商品作为抵押物向银行贷款，以及银行贷款期限及条件与礼品小商品市场公司工作人员承诺不同，致使张卫兵无法继续履行合同义务。礼品小商品市场公司对市场商铺的管理和招商承诺背离，市场处于无序、荒废状态，无法正常营业。张卫兵一审中已经明确提出退还商铺、解除或转让合同，一审法院应评估礼品小商品市场公司履行合同义务情形及市场实际经营情况，综合判断是否支持该请求。此外，涉案商铺建筑尚未办理产权证书，一审法院认定礼品小商品市场公司对涉案商铺具有租赁权依据不充分。

礼品小商品市场公司辩称，1、双方当事人签订的经营合同是双方对交付时间进行磋商后自愿达成的，合同中对双方的权利义务都进行了约定，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应属有效，基于该份有效的经营合同，礼品小商品市场公司已完成相应权利义务，张卫兵未在约定时间内交付租金、物业管理费等费用，属于违约；2、张卫兵所述的礼品小商品市场公司消防不合格等问题，并不能作为其不交付租金、物业管理费的合法理由。

礼品小商品市场公司向一审法院起诉请求：1、张卫兵支付租金23万元、物业管理费3360元、违约金63216.72元（以23万元为基数，按每天万分之二，从2012年4月18日计算至2016年1月12日）；2、诉讼费用由张卫兵承担。审理过程中，礼品小商品市场公司撤回了关于物业管理费的诉讼请求。

一审法院认定事实：苏州礼品小商品综合交易市场（以下简称小商品市场）的建设单位为苏州领先房地产开发有限公司，该市场的D5-D12幢已经竣工，且竣工资料已经苏州市住建局备案，但产权证书尚未办理。苏州领先房地产开发有限公司授权礼品小商品市场公司经营管理并出租位于金阊新城1558号内的所有房屋。

2011年11月15日，礼品小商品市场公司与张卫兵签订《苏州礼品小商品综合交易市场商铺（15年使用权）订购协议》一份。双方约定，由张卫兵订购D11-115号商铺，商铺面积为24.37平方米，总价为604376元；订购方应于订购日支付定金2万元；《商铺经营合同》签约日为2011年11月22日；如在签约日准时至礼品城售楼处签订《商铺经营合同》的，享交2万元/套定金冲抵4万元/套优惠的同时，在总价基础上八折优惠。

2012年4月11日，礼品小商品市场公司（甲方）与张卫兵（乙方）签订《经营合同》一份。双方约定，乙方经营甲方所有的位于苏州市××新城××西路××号商铺，作为礼品小商品及相关产品营业使用；经营期为15年，甲方于2012年4月11日前向乙方交付该房屋，交房之日至2012年4月18日为免费期。经营期自2012年4月18日起至2027年4月17日止；乙方向甲方一次性交纳463501元租金（含经营管理费），于签约之日支付233501元，余款23万元为银行贷款，于租赁合同签订后七个工作日将贷款放至甲方账户，贷款不足部分由乙方补齐；乙方应按时以现金方式向甲方支付经营管理费、物业管理费；逾期30日内的，自合同约定的应付款期限次日起至实际金额支付之日止，按逾期付款金额的千分之二每日承担违约金，合同继续履行；超过30日的，甲方有权无条件收回房源，乙方所交纳的相关费用作为乙方单方违约不予退还；乙方返还房屋时应当符合正式使用后的状态；返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。

上述合同签订后，礼品小商品市场公司向张卫兵交付了上述房屋。张卫兵向礼品小商品市场公司支付了233501元，余款23万元未支付。一审中，张卫兵陈述，对于余款部分，礼品小商品市场公司在签约时告知可做三年的贷款，但后来又告知三年期贷款贷不下来，只能做两年期的贷款。因贷款时间太短，故张卫兵未办理贷款。

2015年5月8日，礼品小商品市场公司向张卫兵发送《催告履行函》，称：D11-115号房屋租赁期限为2012年4月18日至2027年4月17日，按照合同约定，租赁金额为463501元。你已于合同签约之日支付233501元，剩余23万元作为银行贷款，并于合同签订后七个工作日将贷款放至甲方账户，但你方至今未将该贷款部分23万元支付至我方账户。对于个别租户要求解除合同申请，合同中不存在依据，我司不予认可，同时根据合同条款，你已严重违约，且我司于2013年度及2014年度多次对你欠以上费用进行催缴，请你于2015年5月15日之前将以上剩余房租及滞纳金支付至我方账户。

后，张卫兵仍未支付上述23万元，礼品小商品市场公司诉至法院。

一审另查明：除本案的D11-115号商铺外，张卫兵、陈美苹与礼品小商品市场公司另行签订相关合同，取得了与D11-115号商铺相邻的D11-113、114、116号商铺。后，张卫兵将前述商铺打通并整体装修。在本案审理过程中，张卫兵将D11-115号商铺腾空（未恢复原状），并明确表示不再承租此房屋，礼品小商品市场公司对此不予认可，要求张卫兵支付剩余的23万元。

因礼品小商品市场公司称，张卫兵仍继续正常使用D11-115号，向一审法院申请勘验。一审法院于2016年4月15日至现场勘验，D11-115号商铺仍处于张卫兵使用状态。

一审再查明：礼品小商品市场公司向一审法院出具《情况说明》一份，称：双方签订的是《经营合同》，但根据合同内容实为租赁关系，故以房屋租赁合同纠纷起诉。审理过程中，双方再次明确，双方之间成立租赁合同关系。

上述事实，由礼品小商品市场公司提交的情况说明、建设工程规划验收合格证、授权委托书、商铺（15年使用权）订购协议、经营合同、催告履行函及邮寄凭证、双方当事人的陈述及庭审笔录等予以证实。

一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方均应按约履行各自的合同义务。履行合同义务不符合合同约定的，还应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，礼品小商品市场公司依约向张卫兵交付了商铺，张卫兵也应按约及时、足额向礼品小商品市场公司支付租金。虽然合同约定对于余款23万元采用贷款方式支付，但以贷款支付仅为张卫兵履行租金支付义务的方式之一，贷款办理与否，并不能成为张卫兵拒绝支付租金的合理理由。审理过程中，张卫兵提出要求解除租赁合同的抗辩意见并在一审法院第二次庭审结束后将商铺腾空，但对于解除合同，一审法院已向张卫兵明确释明应以反诉或另行起诉的方式提出，张卫兵未在一审法院指定的期间内提出反诉或另行起诉。另，因本案所涉商铺及与其左右相邻的商铺均由张卫兵打通使用，虽然张卫兵将本案所涉商铺腾空，但未恢复原状，且在一审法院至现场勘验时，张卫兵又继续使用了本案所涉商铺。综上，一审法院对张卫兵提出的要求解除租赁关系的抗辩意见不予采纳。根据《经营合同》的约定，张卫兵最迟应于2012年4月20日前（合同签订后七个工作日内）将剩余款项23万元支付给礼品小商品市场公司。现前述租金的支付期限早已届至，张卫兵理应交纳，故一审法院对礼品小商品市场公司要求张卫兵支付租金23万元的诉讼请求予以支持。

对于礼品小商品市场公司提出的按每日千分之二计算违约金的请求，一审法院认为，每日千分之二的违约金计算标准仅适用于逾期支付经营管理费、物业管理费时；对于逾期支付租金，双方既未约定违约金金额也未约定损失赔偿额计算方式。但因张卫兵逾期支付租金属于违约，且礼品小商品市场公司要求追究违约责任的意思表示明确，对于张卫兵逾期支付租金而给礼品小商品市场公司造成的损失，一审法院酌定以租金逾期支付期间的同期同档贷款基准利率计算为宜，具体计算为53219.44元（以23万元为本金，从2012年4月21日开始，按三年至五年利率计算至2016年1月12日）。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，一审法院判决：张卫兵于判决生效之日起十日内向苏州礼品小商品综合交易市场有限公司支付租金23万元、赔偿利息损失53219.44元。案件受理费5699元，减半收取2850元，财产保全费5000元，合计7850元，由苏州礼品小商品综合交易市场有限公司承担25元，由张卫兵承担7825元。

二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。

二审中，张卫兵围绕上诉请求提供：1、江苏消防网公示的消防监督信息公告打印件一份，证明礼品小商品市场公司所管理市场多次消防检查均不合格；2、江苏消防网公示的公众聚集场所投入使用检查公告打印件一份，证明本案所涉D区商铺至今未取得公众聚集场所使用证明，不能进行生产经营；3、张卫兵拍摄的照片六张，证明本案所涉D11幢商铺3楼礼品小商品市场公司转让给第三人作为工厂使用后，将所有消防通道、消防设施、消防管路进行改装、拆除，存在消防隐患；4、张卫兵拍摄的照片二十张，证明礼品小商品市场公司缺乏必要管理，导致涉案市场处于无序状态，造成张卫兵无法正常经营。礼品小商品市场公司质证认为，证据1真实性无法确认，我方一审中提交过市场监督局的验收合格证；证据2真实性无法确认，该证据不能体现涉案D区商铺不合格的情况；证据3无法确认是否反映的是D11幢真实情况；证据4真实性认可，我方经营的是综合性交易市场，并不排除饮食等商家的入住。

张卫兵二审提供的消防监督信息公告打印件中显示：苏州领先房地产开发有限公司苏州礼品商品综合交易市场消防监督抽查于2014年5月26日办结，结果为合格；苏州领先房地产开发有限公司苏州礼品商品综合交易市场D区消防监督抽查于2012年3月21日办结，结果为合格；苏州领先房地产开发有限公司苏州礼品商品综合交易市场D区其他检查分别于2012年5月11日、2015年2月25日办结，结果为不合格。

二审中，张卫兵明确其主张解除涉案合同的理由为：1、市场存在消防隐患；2、市场无法正常运营，签订租赁合同进行营业的目的无法达成，故其对合同享有法定解除权。礼品小商品市场公司对此不予认可。张卫兵主张依据双方经营合同第8-1条“乙方在经营期的前三年内，不得将该房屋部分或全部转租给他人，三年期届满后，乙方若将该房屋转租、转让的，甲方收取2000元/套作为手续费”约定，其要求将涉案商铺转让。礼品小商品市场公司认为同意转租需要张卫兵将欠付的租金及相应违约金付清。

对于涉案商铺现状，张卫兵认为其将D11幢113-116室打通经营，一审中已经全部腾空，一审法院现场勘查时查看的是116室，当时116室尚未腾空，张卫兵腾空房屋后要向礼品小商品市场公司工作人员交还钥匙被拒绝。礼品小商品市场公司认可113-116室已经腾空，但116室摆放其他商户的物品，张卫兵曾与其就商铺问题协商过，但并未提出交还钥匙。

本院认为，张卫兵与礼品小商品市场公司签订《经营合同》，约定承租经营礼品小商品市场公司经营的D11-115号商铺15年，租金一次性交纳，其中23万元贷款支付。礼品小商品市场公司一审中已经提供小商品市场开发商出具的授权书，证明礼品小商品市场公司对涉案商铺有经营管理权，涉案商铺未办理产权证书不影响《经营合同》的效力。《经营合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。礼品小商品市场公司已将涉案商铺交付张卫兵实际使用，但张卫兵未按约足额支付租金。张卫兵认为未能付款系因为贷款条件与原承诺不符导致，并未提供证据证明，且根据合同约定，贷款不足部分由张卫兵补齐，故张卫兵未按约付租金已经构成违约，礼品小商品市场公司要求张卫兵继续履行付款义务并承担违约责任应予支持。张卫兵认为礼品小商品市场公司经营的市场存在消防安全隐患以及无法正常经营而主张解除合同，但张卫兵在一审中并未提起反诉，且根据张卫兵提供的消防监督信息公告，涉案商铺所在市场D区消防监督抽查结果为合格，张卫兵提供的证据不足以证明涉案市场存在消防安全隐患及无法正常经营的情况。涉案商铺的转租、转让系张卫兵依据《经营合同》可行使的权利，但能否转租、转让需张卫兵自行与他人协商确定，张卫兵要求在本案中处理没有依据。张卫兵虽然将涉案商铺腾空，但并无证据证明其已经将商铺返还礼品小商品市场公司，故张卫兵上诉主张依据商铺情况判决解除合同没有依据，本院不予支持。

综上，上诉人张卫兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5699元，由上诉人张卫兵负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王稚群

审　判　员　　叶　刚

代理审判员　　郭　锐

二〇一七年六月一日

书　记　员　　张维雯