一、规则溯源：买卖不破租赁的规范依据与演进

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条确立“买卖不破租赁”基础规则：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条文承继原《合同法》第二百二十九条，但将“占有”增设为要件，强化公示功能。房产纠纷律师在办案中需首先核对占有事实，若承租人仅支付租金却未实际入住，则难以主张继续履行。

配套规范同步细化：第七百二十六条赋予承租人同等条件优先购买权；第七百二十八条明确未通知出售时承租人的赔偿请求权；第七百三十四条新增房屋承租人优先承租权。上述条文共同构成租赁权保护体系，为房产纠纷律师提供请求权基础检索路径。

二、构成要件：四个节点逐项审查

1 租赁合同合法有效

合同效力瑕疵会导致规则无法适用。房产纠纷律师应排查：其一，租赁标的物系违法建筑，依据《城乡规划法》第六十四条被认定拆除的，租赁合同无效；其二，转租期限超过承租人剩余租期，超出部分无效；其三，未经抵押权人同意出租已抵押房屋，不影响合同效力，但可能触发抵押权实现风险。

2 租赁物已交付并由承租人占有

“占有”是民法典新增核心要件。司法实践采“事实控制”标准，要求承租人提供入住交接单、物业费缴费凭证、水电燃气过户记录等证据。房产纠纷律师提示：仅拿到钥匙未实际入住，或房屋仍在装修阶段，通常不被认定完成占有。

3 所有权变动发生在租赁期限内

变动方式包括买卖、赠与、继承、司法拍卖、以房抵债等。若租赁合同签订于所有权变动之后，则不存在“不破”问题。对于附条件买卖，以过户登记时间为准；对于继承，以被继承人死亡时发生变动。

4 不存在法定例外情形

民法典第七百二十五条但书列举“当事人另有约定”除外。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条明确房屋在出租前已设立抵押权且办理登记、已被法院查封两种例外。房产纠纷律师需调取不动产登记簿，核实抵押登记时间与租赁占有时间先后。

三、例外情形：三类高发风险场景

1 先抵后租

抵押权设立并完成登记早于租赁占有的，抵押权实现时租赁合同对买受人不具有约束力。典型案例：A省B市法院在执行某银行与开发商借款合同纠纷中，对已抵押并办理登记的公寓楼进行拍卖。承租人主张买卖不破租赁，法院查明抵押登记时间早于其入住三个月，裁定驳回继续履行请求。房产纠纷律师建议承租人在签约前查询不动产登记簿，确认无抵押或查封记录。

2 先封后租

法院查封裁定送达登记机构即产生公示效力，其后设立的租赁权不得对抗申请执行人。若承租人明知查封仍强行入住，可能被追究妨碍执行责任。

3 当事人明确约定排除

买卖双方可在合同中约定“带租约成交，买受人自愿承接”或“出卖人负责解除租赁关系”。若约定后者，出卖人未解约即交付，买受人可要求解除合同或主张减少价款。

四、诉讼策略：不同主体的攻防路径

1 承租人：继续履行与损害赔偿并用

承租人可提起“确认租赁合同对买受人继续有效”之诉，并同时主张逾期交房违约金、装修损失、搬迁费用等。举证重点：租赁合同、占有凭证、租金支付记录、买受人知情证据。房产纠纷律师提示：若买受人以断水断电方式逼迫搬离，承租人可另案提起排除妨害之诉。

2 买受人：涤除租赁或价金救济

若租赁关系影响购房目的，买受人可诉请出卖人承担权利瑕疵担保责任，要求解除合同并双倍返还定金，或要求减少价金。若已过户，可依据《民法典》第五百七十七条主张违约损害赔偿。

3 出租人：披露与解约成本权衡

出卖人未如实披露租赁情况，除承担违约责任外，还可能触发买受人撤销权。若出租人希望带租约出售，应在合同中明确约定租金归属、押金结算、通知义务划分，避免交接纠纷。

五、证据清单：胜败关键在细节

承租人至少准备：1 书面租赁合同；2 房屋交接单、物业入住证明；3 租金转账凭证；4 水电燃气缴费发票；5 装修合同及付款记录；6 买受人知悉租赁的录音、微信记录。买受人侧重：1 不动产登记簿查询结果；2 抵押权登记证明；3 法院查封裁定；4 出卖人披露租赁情况的承诺函。房产纠纷律师强调：时间轴图表能把“先租先抵”节点可视化，提升法官心证。

六、风险防范：交易前必做的五件事

1 查询不动产登记簿，确认抵押、查封、异议登记信息；2 实地看房并拍摄时间水印视频，核实是否有人居住；3 要求出卖人书面披露租赁、借用、占用情况；4 在买卖合同中约定权利瑕疵担保条款与违约金；5 约定留取5%—10%房款作为交割保证金，待房屋按约交付后支付。

七、常见误区答疑

误区一：只要签了租赁合同就能对抗买家。正解：必须完成“占有”且不存在例外。误区二：提前备案就能高枕无忧。正解：备案仅具行政管理功能，不是买卖不破租赁的生效要件。误区三：拍卖房不能主张继续租赁。正解：若查封登记晚于租赁占有，仍可适用规则。

八、结语

买卖不破租赁并非绝对护身符，其适用受到占有事实、登记时间、当事人约定的多重限制。房产纠纷律师建议：承租人签约前查档、入住留痕；出卖人如实披露、诚信交易；买受人审慎调查、明确条款。唯有三方各尽其责，方能减少诉累，实现房屋利用与交易安全双赢。