一、问题缘起：当“签字”与“负责”被画上等号

在存量房租赁市场持续活跃的当下，“租房合同谁签合同谁负责吗”已成为各大法律平台高频提问。许多承租人认为“谁签字谁就得背锅”，出租人则坚持“合同上写着谁就找谁”。真实场景远比想象复杂：代理人代签、公司盖章、事后追认、表见代理、职务行为……任何一环都可能改变责任主体。本文特邀资深合同纠纷律师，以现行有效法律规范与典型案例为切入口，拆解租房合同签字与责任之间的“错位”现象，帮助各方在签约前把风险挡在门外，在争议发生后把损失降到较小。

二、签约主体画像：谁有能力在租房合同上“落笔”

1 自然人承租人

凡年满十八周岁且精神健康的自然人，均可独立签署租房合同并对其承担完全民事责任。若未满十八周岁但已满十六周岁，且以自己的劳动收入为主要生活来源，视为完全民事行为能力人，可独立签约并独立担责。实务中常见大学生实习群体，虽未满十八周岁却以兼职收入支付租金，一旦违约，出租人主张其父母承担连带责任缺乏法律依据，合同纠纷律师提示：应要求其出具收入证明并留存银行流水，以确认其完全民事行为能力。

2 自然人出租人

房屋所有权人当然具备签约资格，但若房屋系夫妻共有，仅一方签字是否有效？依据《民法典》第三百零一条，处分共有不动产应经全体共有人同意，但“同意”不局限于签字，事后追认、收取租金、交付房屋等行为均可视为同意。A省B市中级法院2023年终审判决认为，丈夫单方签订租赁合同后，妻子连续六个月收取租金且未提出异议，构成事实追认，合同对夫妻双方均具约束力。由此可见，“谁签合同谁负责吗”需放在“夫妻日常家事代理”框架下综合判断。

3 法人或其他组织

公司、事业单位、社会团体作为出租人或承租人时，应以公章加法定代表人（或授权代理人）签字形式缔约。若仅有公章而无法定代表人签字，合同仍有效，但举证阶段需证明盖章人具有代表权或代理权。2022年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则部分的解释（一）》第三十二条明确，公章与签字具有同等法律效力，但“人章不一致”时，应结合合同缔结背景、履行行为、交易惯例等认定真实意思表示。

三、代理与冒名：当签字人并非“最终买单者”

1 有权代理

代理人持授权委托书签约，法律后果直接归属于被代理人，此时“谁签合同谁负责吗”的答案指向被代理人。授权委托书应载明代理事项、权限和期间，若仅写“全权委托”而未列举“签订租房合同”，可能被认定为授权不明，代理人与被代理人承担连带责任。

2 无权代理

无代理权、超越代理权或代理权终止后仍以被代理人名义签约，原则上对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。但若被代理人“明知他人以自己名义实施民事法律行为而不作否认表示”，可认定为默示追认，合同对其生效。实务中常见房东远在国外，亲友代签后房东通过微信发送“合同已阅，按此执行”，即构成追认。

3 表见代理

“表见”二字核心在于“善意相对人有理由相信”。租房领域典型场景：中介门店长期悬挂房东身份证复印件、房产证复印件，店员持钥匙带客看房并代收定金，承租人据此相信中介有代理权。即便房东未出具书面授权，只要承租人善意无过失，合同对房东具有约束力。C省D市法院2024年判决指出，中介擅自以房东名义降价出租，但承租人已合理信赖公示信息，房东需承担表见代理后果，事后可向中介追偿。

4 冒名签约

行为人伪造身份证、房产证，冒充房东与承租人签约并收取租金，属于“冒名法律行为”，应适用《民法典》第一百七十一条，合同对被冒名者不生效，由冒名者承担赔偿责任。若承租人已实际入住，房东发现后要求搬离，承租人可主张“善意占有”费用偿还请求权，要求房东补偿已付租金与必要装修损失，但装修需征得房东同意，否则自行承担扩大损失。

四、责任类型化：从“合同有效”到“损害赔偿”

1 有效合同项下的违约责任

一旦签字主体被确认为合同当事人，即应全面履行义务。承租人逾期支付租金，出租人可依据《民法典》第七百二十二条解除合同并要求赔偿空置期损失；出租人未按约定交付房屋，承租人可要求继续履行或解除合同并双倍返还定金。需要强调的是，定金与违约金只能择一主张，且违约金过分高于损失的，对方可请求法院调减，调减基准以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素。

2 合同无效后的缔约过失责任

若签字主体无民事行为能力、代理权瑕疵导致合同无效，善意一方可依据《民法典》第五百条请求过失方赔偿“信赖利益损失”，包括看房成本、搬家费用、另行租房差价等。赔偿范围以“合同有效时可获得的利益”为上限，防止善意方过度索赔。

3 合同被撤销后的返还责任

因欺诈、胁迫、重大误解订立的租房合同，被撤销后适用《民法典》第一百五十七条，双方各自返还财产，不能返还的折价补偿。若承租人已装修入住，装修物形成附合无法拆除，房东应折价补偿，但可扣除因装修导致房屋恢复原状的费用。

五、证据固定：让“谁负责”不再口说无凭

1 签字阶段的证据

签字过程同步录像、授权委托书原件、身份证核对记录、公章备案回执，均应存档备查。对于电子合同，需通过“可靠电子签名”平台签署，并留存CA证书、时间戳、哈希值，确保签署人身份可溯源。

2 履行阶段的证据

租金支付建议采用银行转账并备注“某房屋某期间租金”，避免现金交易。押金收条应写明“押金性质、退还条件、抵扣范围”。房屋交接时应录制全景视频，对墙面、家具、水表、电表底数进行特写拍摄，并由双方签字确认《交房验收清单》。

3 违约阶段的证据

催告函应采用EMS特快专递，内件品名注明“关于要求限期支付租金的催告函”，并留存签收记录。微信、短信催告需完整截屏，包括对方微信号、绑定手机号、对话上下文，防止对方以“聊天对象并非本人”抗辩。

六、典型案例复盘：从判决主文看“签字与责任”的错位矫正

七、高频争议问答：快速定位你的“责任角色”

1 问：二房东跑路，房东能否直接赶走次承租人？

答：需区分“合法转租”与“擅自转租”。若原合同明确约定可转租，且转租期限未超过剩余租期，房东无权直接驱赶次承租人，只能向二房东主张欠租。若擅自转租，房东可依据《民法典》第七百一十六条解除合同，并要求次承租人腾退房屋。次承租人损失可向二房东索赔。

2 问：电子合同没手写签名，只有点“同意”算不算数？

答：依据《电子签名法》第十四条，可靠的电子签名与手写签名具有同等法律效力。判断可靠性需考量“专有性、控制性、改动可发现性”。主流平台采用CA证书+人脸识别+短信验证，一般可认定为可靠。若房东通过微信小程序发送合同，承租人点击“我已阅读并同意”即完成签署，发生争议时平台可出具《电子签约数据取证报告》，证明签署过程合法。

3 问：合同到期后未续签但继续交租，责任如何划分？

答：构成不定期租赁，双方均可随时解除，但需提前合理期限通知。出租人解除应提前至少三十日书面通知，承租人解除应结清费用并搬离。未提前通知造成损失的，需赔偿对方因此遭受的空置期或搬家费损失。

八、风险防控清单：把“谁负责”写在前头

1 出租人端

① 核验身份：自然人查身份证原件+复印件签字确认，公司查营业执照+公章+法定代表人身份证。

② 核验权属：房产证+不动产登记查询记录，确认无查封、抵押、共有权争议。

③ 共有房屋：夫妻共有、家庭共有需全体共有人签字或出具同意出租声明。

④ 委托代理：书面授权+代理期限+权限范围，留存微信、短信授权原始记录。

⑤ 合同条款：明确约定“公司承租人注销、破产、解散时，股东自愿承担连带责任”。

2 承租人端

① 核验房东：房产证姓名与身份证一致，产权清晰无抵押或已征得抵押权人书面同意。

② 核验代理：二房东需出示原合同+房东同意转租证明，且转租期限≤剩余租期。

③ 共有房屋：要求夫妻双方或全体共有人共同签字，防止一方事后否认。

④ 电子签约：选择具备CA认证的正规平台，签署后下载PDF+取证报告+哈希值存档。

⑤ 交接记录：全景视频+验收清单+水电气底数拍照，双方签字确认。

九、争议解决路径：协商、调解、仲裁、诉讼如何选？

1 协商

成本低、效率高，适合标的额小、关系需维持的住宅租赁。建议形成书面《和解协议》，载明金额、支付节点、违约责任，防止“和而不解”。

2 调解

可向街道人民调解委员会、房地产中介行业协会、仲裁委员会调解中心申请，调解协议经司法确认后具有强制执行力。调解过程不公开，有利于保护商业隐私。

3 仲裁

需在合同中明确约定“提交某地仲裁委员会仲裁”，仲裁裁决一裁终局，执行效率高。仲裁费用高于诉讼，适合标的额大、涉及商业秘密的写字楼、商铺租赁。

4 诉讼

由房屋所在地法院专属管辖，适用普通程序或简易程序。诉讼请求可包括解除合同、支付租金、返还房屋、赔偿损失、确认合同无效等。诉讼周期一般三至六个月，若一方上诉可能延长至一年。

十、结语：让签字回归真实意思，让责任匹配真实主体

“租房合同谁签合同谁负责吗”并非一道简单的判断题，而是一道需要综合行为能力、代理权限、意思表示、善意保护、风险分配等多重要素的案例分析题。对出租人而言，把“签字”与“履约能力”同时锁进审查视野，才能避免“合同有效却拿不到租金”的尴尬；对承租人而言，确认“签字人就是产权人”或“签字人有合法授权”，才能防止“刚交完押金就被真房东赶出”的悲剧；对代理人而言，明确“代理权限与期限”并在授权范围内行事，才能杜绝“好心代签反背锅”的风险。合同纠纷律师提醒：签字只是开始，证据才是王牌，履约才是终点。把法律规定转化为可操作的流程，把风险防控写进每一次“落笔”之前，才能让租房回归安居本质，让争议止步于法庭之外。