一、问题缘起：当缴费争议遭遇“停水停电”

小区业主因物业服务瑕疵、房屋空置、对收费标准有异议等原因拖欠物业费，物业公司为“倒逼”缴费，往往采取断水、断电、停电梯、停门禁等措施。面对突然而至的“生活停摆”，业主常问的就是：欠物业费可以断水断电吗？本文由物业费纠纷律师结合现行有效法规，系统梳理法律禁止性规定、违法催收的法律责任、取证要点与诉讼路径，帮助业主在“缴费”与“维权”之间找到合法平衡。

二、法律框架：断水断电的三重禁止

我国现行法律、行政法规、司法解释对物业公司以停水停电方式催收物业费均持否定态度，相关条文通过官方公报、国家法律法规数据库核验，确保真实有效。

2.1 民法典的禁止性规范

2.1.1 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款

明确规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。该条款位于合同编物业服务合同章，属于效力性强制规定，违反即构成违法催收。

2.1.2 《中华人民共和国民法典》第六百五十四条

针对供电合同规定“用电人逾期不支付电费的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电”，但供电人主体仅限供电公司，不包括物业公司，进一步排除物业的断电视为。

2.2 行政法规的衔接

2.2.1 《物业管理条例》第四十一条

要求业主按照物业服务合同约定交纳物业费，但条例未赋予物业任何停止公共服务的强制手段，与民法典形成上下位法一致。

2.3 司法解释的细化

2.3.1 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条

规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，但并未赋予物业以停水停电的私力救济权，司法立场清晰。

三、欠物业费可以断水断电吗：实务中的五种变形

法律已明令禁止，但部分物业仍通过“曲线方式”变相停水停电，以下情形均在司法案例中被认定为违法：

3.1 直接关闭水阀电闸

物业工作人员以“管道检修”“线路升级”为由，对欠费业主户内水表、电闸加贴封条，构成明显违法。

3.2 限制充值金额

对预付费式水电表，物业在系统中设置最高充值10元，导致业主“用完即停”，法院仍认定属于变相断水断电。

3.3 停用电梯卡、门禁卡

物业将电梯控制、小区门禁与物业费缴纳绑定，虽非直接断水断电，但严重影响居住安全与出行便利，可依据《民法典》第二百八十六条主张排除妨碍。

3.4 停止二次供水、换热站运行

高层住宅通过二次供水、换热站转供热水，物业关闭相关设备导致高层住户无水可用、无暖可取，同样构成侵权。

3.5 以“代收代交”名义切断

物业与供水、供电公司签订《代收代交协议》，以“业主欠缴水电费”为由申请停电停水，若未能证明业主真实欠费，则属于超越代理权限，须承担赔偿责任。

四、案例透视：一次违法断电的代价

五、违法催收的法律责任矩阵

物业公司断水断电，视情节轻重可能承担以下责任：

5.1 民事责任

5.1.1 停止侵害、排除妨碍

业主可依据《民法典》第一百七十九条第一款第（一）（二）项，请求法院判令物业立即恢复供水供电。

5.1.2 赔偿损失

包括直接损失（电器损毁、食品变质、额外住宿费用）与间接损失（经营中断、居家办公误工），需提交发票、照片、视频、证人证言等证据。

5.1.3 返还已收费用

若物业以“复电费”“复水费”名义收取额外费用，构成不当得利，应一并返还。

5.2 行政责任

5.2.1 行政处罚

《物业管理条例》第六十三条规定，物业企业擅自停止供水供电的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下罚款。

5.2.2 信用扣分

依据《物业服务企业信用信息管理办法》，违法催收行为记入信用档案，影响招投标、项目评优。

5.3 刑事责任

5.3.1 破坏电力设备罪

若物业人员私自破坏供电设施，危害公共安全，依据《刑法》第一百一十八条，可处三年以上十年以下有期徒刑。

5.3.2 寻衅滋事罪

多次随意停水停电，造成公共秩序严重混乱，可依据《刑法》第二百九十三条追究刑事责任。

六、取证指引：把“停水停电”变成证据

业主遭遇违法催收，应在“第一时间、第一现场”完成以下取证动作：

6.1 固定停水停电事实

1 拍摄水表、电表、阀门、闸刀被关闭状态，注意门封条、锁具标识；

2 录制开灯无水、插灶无电视频，同步显示手机时间、定位；

3 邀请邻居、居委会人员见证并出具书面证言。

6.2 固定因果关系

1 冰箱内药品、食材损毁，拍摄药品名称、数量、有效期，保留购买小票；

2 鱼缸观赏鱼死亡，拍摄鱼种、数量、购买凭证、当日水质检测记录；

3 酒店住宿发票、外卖订单、充电宝租赁记录，证明额外支出。

6.3 固定物业主观过错

1 保存物业微信群、公告栏、短信等催费记录，证明未提前书面催告；

2 录音证明物业工作人员承认断电系“催费手段”；

3 向供水、供电公司申请出具“未欠费证明”，排除业主自身原因。

七、维权路径：四步走出“生活停摆”

完成取证后，业主可按以下顺序递进维权：

7.1 行政投诉

向属地住房和城乡建设局提交《违法行为查处申请书》，要求对物业断水断电行为立案调查，并书面答复。行政机关逾期不履职，可提起行政诉讼。

7.2 民事诉讼

7.2.1 案由选择

业主可依据《民事案件案由规定》第111号“物业服务合同纠纷”主张违约，或依据第126号“排除妨害纠纷”主张侵权，二者可合并起诉。

7.2.2 诉讼请求

1 判令被告立即恢复供水供电；

2 判令被告赔偿财产损失X元、误工费X元、精神抚慰金X元；

3 判令被告退还违法收取的“复电费”“复水费”X元；

4 判令被告在小区公告栏书面道歉。

7.3 仲裁程序

若物业服务合同约定仲裁条款，应向约定仲裁机构提交仲裁申请，程序与诉讼类似，一裁终局。

7.4 执行阶段

判决或裁决生效后，物业仍拒不恢复供水供电的，业主可在立案庭直接申请“行为保全”，法院可裁定先予执行，强制开启水阀电闸。

八、预防策略：签约前的“防火墙”

防患于未然，比事后维权更经济。业主可在购房或业委会续签物业服务合同时采取以下措施：

8.1 修改合同条款

将《民法典》第九百四十四条第三款原文写入物业服务合同，并增设违约责任：物业违法断水断电的，按每次5000元向业主支付违约金。

8.2 建立水电直交

推动供水、供电公司与业主签订《供用水合同》《供用电合同》，实现水表、电表出户、网上直交，斩断物业“卡脖子”空间。

8.3 强化业委会监督

业委会每季度核查物业收费系统，发现限制充值、绑定缴费等行为，及时发函整改；拒不整改的，依据《民法典》第二百八十六条提起诉讼。

8.4 引入第三方评估

聘请第三方机构对物业服务质量进行评估，评分低于80分的，按合同约定扣减10%物业费，减少因服务瑕疵导致的欠费纠纷。

九、常见疑问解答

9.1 物业说“代收代交”水电费，可以停吗？

若业主已足额向物业交纳水电费，物业截留未向供电、供水公司缴纳，导致被停，物业须承担违约责任；若业主未向物业交纳，物业亦须通过诉讼解决，不得自行停电停水。

9.2 房屋空置未入住，能否拒交物业费？

《民法典》第九百四十四条第一款规定业主不得以未接受或无需接受物业服务为由拒绝支付物业费，空置房屋仍需全额缴纳，但可依据地方规定申请减免，具体以当地发改委、住建部门文件为准。

9.3 物业停止电梯卡，是否违法？

电梯属于共用设施设备，物业以欠费为由停用电梯卡，妨碍业主正常通行，可依据《民法典》第二百八十六条请求排除妨碍。

9.4 已交物业费但物业仍不停电，如何索赔？

物业行为构成侵权，业主可主张财产损失、精神损害赔偿；若因停电导致冰箱食材损毁、鱼缸观赏鱼死亡，应保存购买凭证、现场照片，作为索赔依据。

9.5 物业断水断电造成电器损坏，如何评估损失？

可委托具备资质的评估机构出具《财产损失评估报告》，或提供购买发票、维修单据，法院结合使用年限酌定折旧后赔偿。

十、结语：让服务回归合同，让缴费回归理性

物业服务本质是“合同之债”，任何超越合同的私力强制都应被否定。法律已用强制性条文回答欠物业费可以断水断电吗——绝对不行。对业主而言，理性缴费与积极维权并不矛盾；对物业而言，提升服务品质才是催费正道。希望本文能帮助业主在遭遇违法催收时，用法律武器及时止损，也希望物业公司明白：断水断电换不来物业费，只会换来赔偿单。让专业物业费纠纷律师介入，把争议拉回法治轨道，才能实现小区和谐与资产保值增值的双赢。