一、问题缘起：租约到期或解除后的“赖房”现象

住宅或商用物业租赁期满，房东计划收回自用或另租，却遭遇租户继续占用并拒付占用费；又或者租户拖欠租金达到解除条件，房东依约送达解除通知，对方仍无动于衷。面对“赖房”，房东常问的一句话就是：租户赖着不走房东能强制腾退吗？若自行换锁、搬离物品，是否触犯法律？本文结合《民法典》等现行有效规定及判例，从房产租赁律师视角，给出系统答案与实操方案。

二、现行有效法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

2. 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

3. 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

4. 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

5. 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

6. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号，2020修正）第七条：出租人请求解除不定期租赁合同，人民法院应予支持；承租人请求确认解除无效的，人民法院不予支持。

三、房产租赁律师答疑：租户赖着不走房东能强制腾退吗

1. 私力救济的边界

我国法律未赋予出租人私力腾退权。擅自断水断电、换锁、搬离租户物品，可能构成侵权或违反《治安管理处罚法》。若造成财物损毁、人身伤害，房东需承担赔偿甚至刑事责任。

2. 合法路径：三阶递进

第一阶：书面通知。租期届满或解除条件成就后，房东应向租户送达《返还房屋通知书》，明确期限、后果及拒绝搬离将诉诸法院的内容，并保留送达回执或快递底单。

第二阶：起诉立案。通知期限届满租户仍不搬离，房东以“房屋租赁合同纠纷”案由向房屋所在地基层法院起诉，请求判令返还房屋、支付占用费及违约金。

第三阶：强制执行。判决生效后租户拒不履行，房东在两年内申请强制执行，由法院联合公安、公证、搬家公司实施强制腾退，并制作物品清单、全程录像。

四、诉讼阶段要点

1. 证据清单

（1）权属证明：不动产权证或购房合同，证明原告系合法出租人。

（2）租赁关系：书面合同、补充协议、租金转账记录，证明合同期限及解除条件。

（3）到期或解除事实：期满记录、解除通知及送达凭证，证明租户丧失继续占用依据。

（4）占用事实：房屋现场照片、水电气读数、物业证明、邻居证言，证明租户仍控制房屋。

（5）损失金额：同地段租金评估报告、催缴记录，计算占用费与违约金。

2. 保全措施

为防止租户转移物品后“人间蒸发”，房东可在起诉同时申请行为保全，请求法院责令租户不得处分房屋内属其所有的动产；必要时申请证据保全，对屋内装修、物品现状进行录像、拍照。

3. 审理周期

适用简易程序的三个月内审结，普通程序六个月。若租户故意躲避送达，公告期再加六十日。判决生效后申请强制执行，执行阶段一般三至六个月，若需强制开锁、搬运，法院需提前十五日公告腾退事项。

五、执行阶段流程

1. 申请执行：提交生效判决书、执行申请书、身份证明、房屋权属证明。

2. 财产调查：法院查询租户名下银行存款、车辆、证券，若无可供执行财产，将限制高消费并纳入失信名单。

3. 腾退准备：执行法官现场勘验，制作物品清单，指定搬家公司、保管场所，并张贴腾退公告。

4. 实施腾退：公证处全程录像，搬家公司清点打包，贵重物品移交公证保管，其余运往指定仓库；换锁后现场交付房东，并制作交接笔录。

5. 费用承担：搬运费、保管费、公证费由租户承担，若其拒不缴纳，法院可在处置其物品后优先扣除；不足部分由房东垫付，待发现租户财产后继续执行。

六、真实案例

七、常见误区与风险提示

1. 以为合同写了“逾期返还，房东有权强制收回”即可自行换锁。该条款因排除租户诉讼权利而无效，擅自换锁仍构成侵权。

2. 仅口头通知租户搬离，未保留送达证据，诉讼中被对方否认收到通知，导致解除时点无法确认。

3. 起诉时只要求返还房屋，未主张占用费，判决后不得就占用费另行起诉，造成损失扩大。

4. 执行阶段不配合法院清点物品，拒绝垫付搬运费，导致执行拖延，房屋无法及时收回。

5. 为催促搬离，在网络平台发布租户个人信息，涉嫌侵犯隐私权，反被索赔。

八、房产租赁律师的十点合规建议

1. 合同条款：明确租期、返还条件、逾期占用费标准及解除流程，为诉讼提供依据。

2. 通知送达：优先使用EMS特快专递，内件品名注明“返还房屋通知书”，留存寄件联及签收记录。

3. 证据固定：定期拍摄房屋外观、水电气表读数，保存微信、短信催缴记录。

4. 断水断电：合同未明确约定的情况下，切勿擅自停止供应，避免被认定为侵权。

5. 起诉策略：同步申请财产保全，冻结租户银行存款，提高履行压力。

6. 评估租金：申请第三方评估机构出具同地段市场租金报告，为占用费提供计算标准。

7. 执行配合：提前联系搬家公司、仓储场所，准备垫付费用，确保腾退一次完成。

8. 保险保障：购买出租人责任险，覆盖因房屋纠纷产生的法律费用、搬运费用。

9. 调解优先：对确有困难的租户，可在法院主持下达成调解，分期支付占用费并设定搬离 deadline，减少执行成本。

10. 律师介入：争议初期即委托专业房产租赁律师审核合同、发送律师函、代理诉讼，提高成功率。

九、结语：依法收房，拒绝暴力

回到最初的问题：租户赖着不走房东能强制腾退吗？答案是否定的，至少房东不能自行强制。正确姿势是“书面通知—诉讼—执行”三阶递进，全程留痕、依法取证。任何私力暴力都可能让房东从受害者变为侵权人。让专业房产租赁律师介入，用法律手段收回房屋，才是安全、高效、零风险的解决之道。