一、事件突发后的第一现场处理

发现承租人在出租屋内死亡，房东或同住人应立即拨打110报警并同步呼叫120，由公安机关到场勘验并出具《死亡证明（初表）》。若初步排除刑事案件，派出所会通知属地街道、卫健部门进行死因备案；若存在他杀嫌疑，则移交刑侦立案，现场将被封锁直至撤封。房东切忌擅自移动尸体、清理血迹或丢弃物品，否则可能被认定为毁灭证据而承担不利后果。需要房屋租赁律师咨询的当事人可在报警后同步联系律师，了解后续配合义务与取证范围。

1.1 通知义务与时间节点

根据《民法典》第五百零九条，合同当事人应当遵循诚信原则，履行通知、协助等附随义务。房东在得知承租人死讯后，应在二十四小时内通知其紧急联系人或单位；若无法联系，应通过派出所出具《查找家属说明》，保留送达证据。逾期通知导致损失扩大的，可能被判承担部分赔偿责任。

二、死亡原因与归责原则对照表

（1）因病猝死：承租人自身健康原因，房东无过错则不赔偿；（2）自杀：除非房屋本身存在严重安全隐患且与死亡有因果关系，否则房东不担责；（3）他杀：若凶手为房东或房东未尽到合理安保义务，可能构成侵权；（4）意外事故：如燃气泄漏、电路老化、高空坠物，房东对设施维护负有保障义务，若未履行，则按过错比例赔偿。

2.1 过错推定与举证倒置

《民法典》第一千一百六十五条确立过错责任原则，但针对建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的情形，适用过错推定，即房东需自证无过错，否则承担侵权责任。因此，出现承租人触电、坠窗、一氧化碳中毒等事件时，房东应第一时间委托第三方机构对电路、燃气、排烟系统进行安全鉴定，形成书面报告。

三、赔偿范围与计算口径

若房东被认定需承担责任，赔偿项目包括：1.死亡赔偿金，按受诉法院所在地上一年度城镇居民人均可支配收入或农村居民人均纯收入标准，计算二十年，但六十周岁以上的，每增加一岁减少一年；2.丧葬费，按六个月职工月平均工资；3.被扶养人生活费，以实际扶养人数及年限计算；4.精神损害抚慰金，由法院酌定，一般不超过十万元；5.医疗费、交通费、误工费，以票据为准。

3.1 过错相抵与责任比例

A省B市中级人民法院2025年4月判决显示，承租人醉酒后在阳台倚靠断裂栏杆坠亡，法院认定房东未及时维修锈蚀栏杆，存在40%过错，判令房东赔偿总额三十九万元；同时认定承租人醉酒自身承担60%责任，最终房东实际支付十五万余元。

四、通知保险公司与理赔流程

若房东投保了公众责任险或家庭财产险附加第三者责任，应在事故发生后48小时内向保险公司报案，提交《死亡证明》《事故鉴定报告》《调解书或判决书》。保险公司对属于保险责任的事故，在限额内先行赔付，超出部分由房东自行承担。若房东未及时报案导致事故原因无法查清，保险公司可依据《保险法》第二十一条拒赔。

五、房屋收回与遗物处理

承租人死亡的，租赁合同终止。《民法典》第七百三十三条规定，租赁期间届满或者合同解除后，承租人应当返还租赁物。房东应在派出所、居委会见证下清点遗物，制作《物品清单》并全程录像。对贵重物品，可协商由继承人当场领取；对一般物品，可公证提存；对易腐物品，在拍照录像后可先行处理。擅自变卖、丢弃遗物，可能被继承人起诉返还原物或赔偿损失。

5.1 押金与剩余租金结算

合同终止后，房东可先行扣除欠付的租金、水电燃气费、物品损坏赔偿，剩余押金应退还给继承人。若继承人不明，可向法院提存。需要继续占用房屋处理丧事的，一般给予七日合理宽限期，宽限期内不计算占用费，但超过部分可参照租金标准主张房屋占用费。

六、继承人参加诉讼的地位

承租人死亡的，其民事权利能力消灭，但赔偿请求权可由继承人承继。依据《民事诉讼法》第五十五条，继承人应在知道或应当知道权利受损之日起六个月内表明是否参加诉讼。若继承人已就侵权纠纷另行起诉，房东可申请合并审理，避免重复赔偿。继承人未明确表示放弃继承的，视为接受，可在遗产范围内主张权利或承担义务。

七、刑事风险与边界

房东仅在存在重大过失或故意时才可能承担刑事责任。常见情形：（1）明知燃气管道泄漏拒不维修，导致爆炸致人死亡，构成《刑法》第一百三十四条重大责任事故罪；（2）为驱赶承租人强行切断电源、封闭门窗，致其一氧化碳中毒死亡，构成第二百三十三条过失致人死亡罪；（3）故意投放危险物质，构成第一百一十四条投放危险物质罪。行政层面，若出租房屋不符合安全标准，公安机关可依据《治安管理处罚法》第三十九条对房东处五日以下拘留，并处五百元以下罚款。

7.1 安全排查记录的重要性

房东应每半年对燃气、电路、消防器材进行自查，并邀请具备资质的机构出具《安全检测报告》，留存至少五年。该报告在事故发生时可用于证明已尽合理注意义务，降低被认定重大过失的概率。

八、调解与诉讼路径选择

涉死亡事件的家属情绪激烈，建议优先通过街道人民调解委员会、行业性调解组织进行调解，调解成功可向法院申请司法确认，赋予强制执行力。调解不成的，应及时起诉，避免超过三年诉讼时效。管辖法院为房屋所在地基层人民法院，标的额超过五千万元的，由中级人民法院一审。

九、证据清单与固定技巧

（1）报警记录、派出所现场照片；（2）120急救记录、医院抢救病历；（3）死亡医学证明、尸检报告；（4）燃气公司、供电公司、物业公司的检查记录；（5）房屋交接单、维修记录、缴费凭证；（6）录音录像、微信聊天记录；（7）证人证言、居委会情况说明；（8）保险合同、保单抄件。对易灭失的物证，如断裂栏杆、漏电插座，应申请法院证据保全；对电子证据，采用录屏加可信时间戳认证。

十、常见误区与答疑

误区一：只要人在出租屋内死亡，房东就要赔偿。 赔偿以过错为前提，无过错无责任。

误区二：死人房子就变成“凶宅”，房价损失可向家属索赔。 市场价值贬损属于间接损失，法院一般不予支持，除非能证明承租人存在故意或重大过失。

误区三：押金可以直接扣留作为“补偿”。 押金抵扣需以合同依据或法院判决为前提，擅自扣留可能被起诉双倍返还。

十一、律师费与诉讼成本预算

以争议标的八十万元为例，案件受理费约为一万一千八百元；若申请财产保全，保全费约四千五百元；公告、鉴定、评估费用另计。律师费可采取固定收费，也可分阶段支付，但不得约定风险代理比例。对确有困难的继承人，可向法院申请缓交或减免诉讼费。

十二、预防建议与合规提示

（1）签约前核实承租人身份信息，留存紧急联系人；（2）合同内设置安全条款，明确禁止私拉电线、存放危险品；（3）出租前购买公众责任险，保额建议不低于一百万元；（4）定期对燃气、电路、消防进行联合检查，并形成书面记录；（5）交接房屋时制作视频及清单，证明交付状态；（6）发现承租人情绪波动或有自残倾向，及时联系其家属并报告社区。