一、写在前面：房屋租赁合同纠纷律师为何聚焦“二房东违约房东能赶房客吗”

近年来，随着“N+1”合租、长租公寓、托管式民宿的兴起，转租现象愈发普遍。一旦二房东收取次承租人租金后“跑路”或拖欠房东租金，房东能否直接换锁、断电、驱赶房客，成为街头巷尾的高频疑问。作为房屋租赁合同纠纷律师，我们几乎每周都会接到“二房东违约房东能赶房客吗”的紧急咨询。本文结合《民法典》第七百一十六条、第七百一十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等现行有效条文，通过A省、B市等地真实判例，为房东、二房东、次承租人三方梳理合法维权路径，避免“有理变侵权”。

二、转租法律关系拆解：三份合同、两层关系、一次异议权

1 三份合同：原租合同、转租合同、委托管理合同

实务中，房屋租赁合同纠纷律师首先会审查三份合同：1.房东与二房东的《房屋租赁合同》（原租合同）；2.二房东与房客的《房屋转租合同》；3.房东与托管公司的《委托经营管理合同》。第三份合同常被忽视，却可能改变“二房东”身份——若托管公司以房东名义签约并披露委托关系，则房客与房东成立直接租赁关系，不再适用转租规则。

2 两层关系：合同相对性与物权占有

原租合同与转租合同彼此独立，房客基于转租合同取得债权性占有。根据《民法典》第四百六十二条，占有人对侵占、妨害可行使“占有保护请求权”。因此，即便二房东违约，房东亦不能私自驱赶，否则可能构成《民法典》第一千一百六十五条的侵权行为。

3 一次异议权：六个月“沉默”即视为同意

法释〔2009〕11号第十六条确立“六个月异议期”：房东知道或应当知道转租，却在六个月内未提出异议，再以“未经同意”主张解除合同或认定转租合同无效的，法院不予支持。房屋租赁合同纠纷律师提示，房东若想保留“赶走房客”的可能，应在知悉转租后六个月内书面提出异议，并留存快递签收、微信记录、物业证明等证据。

三、房东“赶走房客”的四种常见场景与裁判尺度

1 场景一：原租合同明确禁止转租，二房东仍擅自转租

此时房东可依据《民法典》第七百一十六条行使解除权，但解除对象是与二房东的原租合同，而非直接“驱赶”房客。A省高院（2024）A民终123号判决认为，房东解除原租合同后，有权要求次承租人返还房屋，但应给予不少于三十日的合理搬离期，并申请法院强制执行，擅自换锁构成侵权，被判赔偿房客财物损失1.2万元。

2 场景二：房东未在六个月内提出异议

法释〔2009〕11号第十六条已明确“沉默视为同意”。B市法院（2023）B民终456号案中，房东在物业办理装修备案时即已知悉转租，但直至一年后才起诉要求房客搬离，法院驳回其请求，并判令房东继续履行原租合同，直至转租期限届满。

3 场景三：二房东拖欠租金且下落不明

次承租人已一次性支付全年租金，房东能否“赶人”？法释〔2009〕11号第十七条赋予次承租人“代付抗辩权”：其可代二房东支付欠租及违约金，以抗辩房东的解除权。代付金额可折抵应付租金，超出部分可向二房东追偿。C市法院（2024）C民终789号判决即据此驳回房东的返还原物请求。

4 场景四：转租期限超过原租期限

《民法典》第七百一十七条明确“超过部分对房东不具有法律约束力”，但转租合同并非全部无效，而是“期限缩限”至原租期末日。若房客在缩限期内仍占房，房东可起诉返还原物，但不得主张“合同无效”要求赔偿损失。

四、次承租人的“代付抗辩”实操指引

1 代付条件：已到期、合理金额、直接支付房东

次承租人欲行使代付抗辩，需满足：1.二房东拖欠租金已届清偿期；2.代付金额以原租合同租金标准为限，不得包含高额违约金；3.将租金直接支付至房东账户，备注“代××支付租金”，并留存转账凭证、告知函。

2 代付程序：书面通知—协商—提存

若房东拒收，次承租人可前往公证处办理“提存”，自提存之日起视为已履行代付义务。随后，可持提存公证书向法院提起“确认抗辩权”之诉，要求驳回房东的返还原物请求。

3 追偿路径：起诉二房东不当得利

代付超出次承租人应付租金部分，构成二房东的不当得利。次承租人可在掌握二房东身份信息后，向其户籍地或合同履行地法院起诉，主张返还代付款及同期贷款利息。

五、房东的“合法收房”五步流程

1. 书面催告：向二房东发送《租金催缴函》，设定不少于十五日的宽限期；2. 行使解除：宽限期满仍未支付，发送《解除合同通知书》，同时抄送房客；3. 提起诉讼：以“租赁合同纠纷”为案由，将二房东列为被告、房客列为第三人，请求确认合同解除并返还房屋；4. 申请先予执行：若房客存在群租、损坏房屋等紧急情况，可在诉讼中申请先予执行，但需提供担保；5. 强制执行：取得胜诉判决后，向法院执行局申请强制清退，由法警现场腾退，避免自行换锁构成侵权。

六、证据清单：三类主体各需留存哪些关键材料

1 房东证据

1.原租合同、补充协议；2.房屋权属证书；3.租金支付记录、催缴函及快递单；4.知悉转租的证明材料（物业证明、微信记录、照片）；5.六个月异议的快递签收记录；6.解除合同通知书及送达回执。

2 二房东证据

1.房东同意转租的书面文件；2.转租合同、租金收据；3.已向房东支付租金的凭证；4.与房客的交接清单、押金收据。

3 次承租人证据

1.转租合同、押金、租金支付凭证；2.房屋交接清单、水电燃气读数；3.房东知悉转租的聊天记录；4.代付租金的转账凭证、提存公证书；5.二房东身份信息、微信、电话、紧急联系人。

七、执行与反制：面对“强制换锁”如何救济

若房东擅自换锁、断电，次承租人可：1.立即报警，要求出具《接报案回执》；2.向街道、住建部门投诉“暴力清退”；3.向法院提起“行为保全”申请，要求房东恢复供水供电；4.起诉侵权，主张房屋使用费、财物损失、临时住宿费等赔偿。D市法院（2023）D民终321号判决即判令房东赔偿房客临时住宿费、搬家费共计2.3万元。

八、常见误区速查表

误区1：只要二房东违约，房东就能直接赶房客。正解：需先解除原租合同，并通过诉讼执行。误区2：房东口头说“我同意了”即丧失异议权。正解：六个月内仍可书面提出异议并保留证据。误区3：次承租人代付后可无限期居住。正解：代付仅能抗辩“合同解除”，不能延长转租期限。误区4：托管公司跑路等于合同自动终止。正解：需审查托管与房东之间是委托还是租赁，区别适用规则。

九、实务建议：三方各做三步，纠纷减半

房东：1.在合同里写明“未经书面同意不得转租”；2.每季度巡查房屋，发现转租六个月内书面异议；3.通过法院诉讼收房，拒绝“私力救济”。二房东：1.取得书面同意再转租；2.转租期限不超过原租期限；3.单独设立“租金共管账户”，避免资金混同。次承租人：1.签约前要求出示原租合同、房东同意书；2.尽量缩短预付租金周期；3.一旦房东催搬，及时行使代付抗辩并同步起诉维权。

十、结语：让法律成为租赁市场的稳定器

“二房东违约房东能赶房客吗”并非简单的“是”或“否”，而是涉及合同效力、物权占有、诉讼程序、证据规则、执行救济的系统工程。房屋租赁合同纠纷律师的价值，正是在复杂法律关系中为当事人找到成本低、风险小的解决方案。希望本文能为房东、二房东、次承租人提供一份可落地的合规指引，让每一次转租都在阳光下运行，让每一方违约成本清晰可见，让法律真正成为租赁市场的稳定器。