一、漏水纠纷为何成为租赁案件高发区

伴随存量房规模扩大，出租房管道老化、防水层失效问题凸显。一旦渗漏波及楼下，邻居索赔、房东推责、租客困惑三方混战，诉讼量逐年攀升。在苏州法律咨询网收到的涉及房屋租赁合同纠纷咨询中，因漏水引发的咨询占比已达27%。“租房漏水了租客要负责吗”成为搜索引擎高频问句，也是租赁纠纷律师接受咨询时的“常见题”。

二、法律框架：维修义务与侵权责任的交叉适用

1. 民法典维修义务条款

《中华人民共和国民法典》第七百一十二条确立“出租人维修义务”原则：除合同另有约定外，出租人应当履行租赁物的维修义务；第七百一十三条赋予承租人催告、自行维修及费用返还请求权。据此，若漏水系水管老化、防水层失效等“固有缺陷”，维修义务主体为房东，租客仅需履行通知与配合义务。

2. 侵权责任条款

若漏水系租客忘关水龙头、私改管线、过度堆放重物刺穿防水层等“人为过错”导致，则落入《民法典》第一千一百六十五条过错侵权调整范围，租客须对楼下及房东因此遭受的扩大损失承担赔偿。

3. 消费者权益保护法的补充适用

住宅用于生活居住，承租人具有消费者身份。若房东提供的房屋存在影响居住安全的隐蔽瑕疵且未如实告知，可适用《消费者权益保护法》第五十二条要求退租、赔偿财产损失。

三、责任划分的“三步检验法”

1. 查找漏水源头

（1）主管道破裂、楼板裂缝、外墙渗水——通常属于房屋固有缺陷；

（2）龙头松动、洗衣机接口脱落、租客自装净水器爆裂——多归责于使用人；

（3）楼上邻居装修打穿地板——第三方过错，适用“先赔后追”原则。

2. 固定证据

建议采用“三录一报告”模型：录像（手机连续拍摄漏水动态）、录场（全景+特写+楼下受损部位）、录言（与房东、物业、邻居对话录音）、一报告（邀请具备资质的房屋质量检测公司出具《渗漏水原因鉴定报告》）。

3. 区分损失类型

直接损失：墙面、家具、电器受潮修复费用；间接损失：楼下住户停业、租客另行住宿费用。对于间接损失，侵权人仅对“可预见”部分负责，需结合个案举证。

四、典型案例精解

五、租客应对漏水纠纷的实务操作清单

1. 第一时间通知

书面通知+短信+微信三轨并行，内容包含“漏水位置、初步原因、已造成损害、要求维修期限”，并保存送达记录。

2. 合理减损

搬移贵重物品、关闭总阀、预约物业紧急抢修，费用票据留存。未采取合理措施导致损失扩大的，法院可酌情减轻责任方赔偿额。

3. 租金与合同处理

若漏水严重影响居住，可依据《民法典》第七百三十一条“危及承租人安全或健康”或第五百六十三条“合同目的无法实现”主张解除合同并退还押金、剩余租金；若仅轻微渗漏，则只能要求减少租金或延长租期，无权单方退租，否则构成违约。

4. 保险与和解

如房东投保家庭财产险或公众责任险，第一时间报险，保险公司到场查勘后可快速赔付。双方亦可在社区调解委员会主持下签订“一次性和解协议”，明确赔偿范围、支付期限、后续免责条款，防止反复追索。

六、房东降低法律风险的合规建议

1. 交房前检查

对给排水、防水、电气进行压力测试与闭水试验，留存照片、视频、检测报告，并在《房屋交接单》中由双方签字确认。

2. 合同条款设计

可约定“承租人自行装修须事先书面同意并承担因此引发的漏水责任”“因承租人使用不当导致的一切损失由承租人赔偿并承担律师费、鉴定费”，但不得排除出租人固有维修义务，否则条款可能被认定无效。

3. 定期维护

对老旧管道、阀门、防水涂层每两年巡检一次，更换费用计入成本，可抵扣所得税；同时向租客出示维护记录，建立“已尽维修义务”证据。

七、常见疑问速答

问：租客能否以漏水为由拒交全部租金？

答：需看影响程度。仅轻微渗漏仍具备居住功能，拒交全部租金构成违约；若因漏水无法正常使用，可要求“相应减少”租金，但须通过诉讼或仲裁确认，不宜单方全额拒付。

问：房东迟迟不维修，租客自行修理后房东拒付费用怎么办？

答：依据《民法典》第七百一十三条，租客可在书面催告合理期限无果后自行维修，费用凭正规发票、转账记录、维修合同可向房东追偿；拒不支付可提起小额诉讼，诉讼标的低于当地小额诉讼标准的，一审终审，成本低、效率高。

问：漏水导致楼下损失，邻居该先找房东还是租客？

答：邻居作为被侵权人，可同时起诉房东与租客，由法院根据漏水原因划分责任；若原因暂不明确，可先行将房屋所有人（房东）列为被告，因其负有适租义务，再申请法院委托鉴定，避免错列被告导致程序拖延。

八、结语：把“漏水”拖成“漏洞”得不偿失

租房漏水案件标的不大，却涉及维修义务、侵权责任、合同解除三大法律模块，证据灭失快、修复成本高。无论是租客还是房东，都应在漏水发生后第一时间固定证据、厘清原因、合理减损，必要时及时咨询租赁纠纷律师，通过协商、保险或诉讼及时止损。若拖延处理，不仅可能导致家具发霉、墙体结构恶化，还可能因扩大损失承担额外赔偿，最终“小漏水”演变成“大漏洞”。希望读者通过本文对“租房漏水了租客要负责吗”形成系统认知，依法维权、理性沟通，实现租赁关系和谐共赢。