房屋租赁装修拆除法律边界实务研究

一、租客装修拆除权的法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第 715 条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。这表明租客在获得房东同意的情况下，有权对租赁房屋进行装修。而在租赁关系结束时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020 年修正）第 8 条和第 10 条进一步明确了租客的装修拆除权，为相关纠纷的解决提供了法律依据。

二、租客能否拆除装修的判断标准

（一）合同约定的优先性

租赁合同是判断租客能否拆除装修的首要依据。若合同明确约定租客有权在退租时拆除装修，且拆除行为不会对房屋造成损害，则租客可依据合同行使拆除权。例如，合同中约定租客可拆除未形成附合的装修物，如可移动的货架、灯具等，租客在退租时便有权拆除这些物品。

（二）装修物是否形成附合

未形成附合的装修物

对于未与房屋形成附合的装修物，如安装的空调、热水器、可拆卸的灯具等，租客通常有权拆除。这些物品未与房屋结构紧密结合，拆除不会对房屋造成实质性损害。

形成附合的装修物

对于已与房屋形成附合的装修物，如铺设的地板砖、吊设的天花板、粉刷的墙壁等，租客一般无权拆除。根据法律规定，此类装修物在租赁关系结束后通常归出租人所有。

（三）合同解除的原因

若因租客违约导致合同解除，租客可能无权要求出租人补偿装修费用，也难以拆除已形成附合的装修物。若因出租人违约或不可抗力等不可归责于双方的事由导致合同解除，租客可请求出租人按过错分担已形成附合装修的现值损失。

三、租客拆除装修的限制与注意事项

（一）不得损害房屋原有结构

若因拆除导致房屋损坏，租客需承担修复责任或赔偿损失。

（二）恢复原状的义务

根据《民法典》及相关司法解释，租客在拆除装修时，若对房屋造成毁损，需承担恢复原状的义务。例如，在拆除射灯、插座等设备时，若造成墙面损坏，租客需负责修复。

四、租赁合同中的装修条款约定

（一）明确装修物的归属与处理方式

可约定退租时未形成附合的装修物归租客所有，租客有权拆除；已形成附合的装修物归房东所有，房东给予适当补偿。

（二）约定拆除装修的具体要求

例如，约定租客应在退租前自行拆除未形成附合的装修物，并将房屋恢复到可正常使用的状态。

五、苏州律师事务所的专业服务

（一）租赁合同审查与起草

律师可协助制定合理的装修条款，预防潜在纠纷。

（二）租赁纠纷调解与诉讼代理

律师凭借丰富的法律知识和实践经验，为当事人提供专业的法律支持，维护其合法权益。

六、典型案例分析

（一）案例一：租客有权拆除未形成附合的装修物

法院审理认为，根据司法解释规定，租客有权拆除未形成附合的装修物，房东无权阻止。

（二）案例二：租客无权拆除形成附合的装修物

法院判决认为，已形成附合的装修物归房东所有，租客需承担恢复原状的费用。

七、结语

租赁双方应在合同中明确装修物的归属与处理方式，避免纠纷。苏州律师事务所的专业律师在租赁合同审查、纠纷调解与诉讼代理等方面发挥着重要作用。

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