一、问题提出：工程竣工却拿不到钱，优先受偿权如何落地？

工程已验收合格，发包人却以“资金紧张”为由拖延结算，承包人能否凭借法律武器跳过银行抵押权，直接就建筑物拍卖款优先受偿？这一场景催生了搜索引擎高频提问——“建设工程价款优先受偿权”。由于权利行使窗口期短、证据链条长、冲突主体多，施工企业第一时间需要专业建筑工程律师介入，才能在六个月的除斥期间内完成确权、催告、协商、诉讼、执行的全流程。本文以《民法典》第八百零七条为核心，结合最高人民法院2021年第21号司法解释，拆解优先受偿权的成立、限制、顺位、程序四大模块，为行业提供一份可检索、可验证、可复制的操作手册。

二、规范溯源：优先受偿权的“五法源”体系

（一）民法典第八百零七条

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付；逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

（二）最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条至第四十二条

明确优先受偿权的主体、范围、期限、放弃行为效力、与消费者权利冲突等细则，是实务中引用频率较高的裁判依据。

（三）国务院《建设工程质量管理条例》

对竣工验收、备案、质量保修金的扣留与返还作出程序规定，直接影响价款数额的确定。

（四）最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

对执行阶段拍卖款分配顺序作出安排，明确优先受偿权优于抵押权和其他债权，但滞后于消费者购房人物权期待权。

（五）地方高院规范性文件

如A省高院《关于审理建设工程合同纠纷案件若干问题的解答》，对“合理期限”“不宜折价拍卖”等不确定概念给出量化指引，可在辖区裁判中参考。

三、权利主体：谁可以主张优先受偿权

（一）总承包人

与发包人直接签订施工合同的承包人，权利主体地位较为稳固。

（二）与发包人直接订立合同的分包人

司法解释明确“与发包人存在直接合同关系”的专业分包人，可就其施工部分主张优先受偿权；再分包或转包关系则不具备主体资格。

（三）装饰装修工程承包人

只要发包人系建筑物所有权人，且装饰装修工程使建筑物增值，承包人即可主张优先受偿权，但范围限于因装饰装修而增值部分。

（四）实际施工人例外情形

在转包或违法分包关系中，实际施工人可依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条，请求发包人在欠付工程款范围内承担责任，但无权直接主张优先受偿权；权利主体仍为与发包人存在合同关系的承包人。

四、成立要件：价款、质量、期限、程序四维同步

（一）价款确定——结算已成就或数额无争议

若双方尚未完成结算，法院可依据合同约定、施工图纸、签证单、造价鉴定报告等确定应付价款数额；若发包人对质量或工期提出反索赔，需在同一诉讼中抵销。

（二）质量合格——竣工验收或视为验收

发包人拖延验收的，承包人提交竣工验收报告后满三十日，除发包人提出合理质量异议外，视为验收合格；未经验收发包人擅自使用的，亦视为质量符合约定。

（三）合理期限——催告期不少于十五日

司法解释将“合理期限”下限明确为十五日，自书面催告送达次日起算；发包人收到催告后部分支付的，剩余欠款仍可在六个月内主张优先受偿权。

（四）除斥期间——六个月不变期间

自发包人应当给付建设工程价款之日起算；若合同约定分期支付，以最后一期届满之日起算；若合同无效但工程已交付，以实际交付之日起算。期间不发生中止、中断、延长。

五、权利范围：哪些费用可以优先受偿

（一）直接成本

人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、规费、税金等实际支出。

（二）利润

合同约定的合理利润纳入优先受偿范围，但逾期付款违约金、利息、停窝工损失不在其内。

（三）质量保修金

若保修期已届满且返还条件成就，保修金本金可一并主张；若保修期未届满，法院通常判决待条件成就后另行主张。

六、冲突顺位：优先受偿权与抵押权、消费者权利如何排序

（一）优于抵押权

无论抵押权设立先后，建设工程价款优先受偿权均优先于抵押权受偿。

（二）滞后于消费者物权期待权

已支付全部或大部分购房款的消费者，其对房屋的物权期待权优先于承包人的优先受偿权；但若消费者仅支付定金或首付款不足50%，承包人仍可就相应房屋主张优先受偿。

（三）与建设工程留置权区分

我国现行法未规定建设工程留置权，承包人不得扣留工程钥匙或拒不交付，否则可能构成违约或侵权。

七、程序指引：从催告到执行的七步路线图

第一步：竣工备案

完成竣工验收备案，取得竣工验收备案表，是质量合格的初步证据。

第二步：结算送达

编制竣工结算书，通过EMS特快专递寄送发包人，留存送达回执；邮件备注栏注明“某项目竣工结算书”。

第三步：书面催告

发出《工程价款支付催告函》，明确欠款金额、支付期限不少于十五日、法律后果提示，同样使用可追踪送达方式。

第四步：律师函升级

若发包人仍不回应，委托建筑工程律师发出律师函，告知拟行使优先受偿权，增加威慑。

第五步：立案诉讼

在六个月除斥期间内向工程所在地有管辖权的中级法院或专门法院提交诉状，请求确认工程款债权并就工程拍卖款优先受偿。

第六步：财产保全

同步申请查封案涉在建工程或土地使用权，防止发包人恶意抵押或出售；保全裁定作出后及时送达登记部门。

第七步：执行分配

判决生效后申请强制执行，拍卖款到达法院账户后，提交优先受偿权依据，要求分配顺位优于抵押权人。

八、证据清单：诉讼中必须提交的九类材料

1. 施工合同及补充协议；2. 中标通知书、招标文件、投标报价书；3. 施工许可证、规划许可证；4. 竣工验收备案表或四方验收记录；5. 竣工结算书及送达回执；6. 催告函及送达回执；7. 已收款银行流水、发票；8. 现场签证、设计变更、会议纪要；9. 工程质量无争议说明或质量鉴定报告。

九、常见误区：关于优先受偿权的八个谣言

谣言1：只要工程完工就能优先受偿。——必须质量合格且已催告。谣言2：优先受偿权可以约定放弃。——司法解释明确放弃行为无效，但发包人与承包人另行达成延期支付协议，可重新起算六个月期间。谣言3：利息、违约金也能优先。——仅工程款本金及利润优先，利息按普通债权处理。谣言4：实际施工人可直接主张。——需以与发包人有合同关系的承包人名义提起。谣言5：六个月期间可中断。——除斥期间不适用中止、中断。谣言6：建设工程留置权优先于抵押权。——我国无建设工程留置权制度。谣言7：消费者只要签合同就能对抗优先权。——需支付全部或大部分购房款。谣言8：仲裁裁决不能确认优先受偿权。——仲裁可对工程款债权作出裁决，但优先受偿权涉及物权顺位，需通过诉讼程序实现。

十、律师建议：施工企业风控的十项行动要点

1. 签约前核查发包人土地使用权证及抵押登记；2. 合同中明确进度款支付节点、逾期违约金、合理期限十五日；3. 施工过程同步留存签证、会议纪要、影像资料；4. 完工后三十日内提交竣工验收报告；5. 结算书送达使用可追踪方式；6. 催告函届满十五日后立即启动诉讼；7. 起诉同时申请财产保全；8. 遇到消费者购房情形，核查付款比例；9. 判决生效后十日内申请执行；10. 拍卖款到账三日内提交分配方案异议。

十一、结语：用程序锁定权利，用专业兑现价款

建设工程价款优先受偿权是法律赋予施工企业的“尚方宝剑”，但宝剑出鞘需要严格的程序、精准的证据和及时的行动。借助专业建筑工程律师的力量，在六个月除斥期间内完成催告、诉讼、保全、执行的全流程，才能真正实现“建筑物变现、价款优先到位”的制度初衷，让工程款不再停留在纸面权利。