一、问题提出：婚前买房婚后还贷，离婚时房产到底归谁？

房价高企的年代，一方婚前购房、婚后共同还贷已成为最常见的家庭资产结构。一旦感情破裂，房产如何分割往往成为离婚诉讼的“主战场”。婚前买房婚后还贷款离婚怎么分配？另一方能否“分走一半”？补偿款如何计算？2025年9月前，全国人大常委会未就婚姻法颁布新法，裁判规则仍由《民法典》第一千零六十二条至第一千零六十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条、第七十九条构成。本文结合2025年判例，系统梳理分割逻辑、补偿公式、证据要点与诉讼策略，供当事人提前布局。

二、立法沿革与核心条文：从“婚前个人财产”到“共同还贷补偿”

2.1 《民法典》框架

第一千零六十三条第一款明确，一方婚前财产为个人财产，不因婚姻关系延续而转化为共同财产；第一千零六十五条允许夫妻约定财产归属，无约定或约定不明的，适用法定财产制。

2.2 司法解释（一）第七十八条

婚前一方签订不动产买卖合同、以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用共同财产还贷，离婚时该不动产由双方协议处理；协议不成的，人民法院可判决归登记方所有，尚未归还的贷款为登记方个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由登记方对另一方进行补偿。

2.3 司法解释（一）第七十九条

一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产，但首付款及婚前已付租金对应的增值部分可归个人所有。

三、房产归属的“两步走”：先认定权属，再计算补偿

3.1 权属认定：登记方优先原则

只要房产系婚前签订买卖合同、登记在支付首付款一方名下，离婚时法院通常判决归登记方所有；未登记方主张“共有”的，需证明双方有书面共同购房约定，否则不予支持。

3.2 补偿范围：共同还贷本息+对应增值

补偿款=（共同还贷本息÷购房总成本）×离婚时房产现价值。购房总成本=首付款+婚前已还贷款本息+婚后共同还贷本息+剩余贷款本金；房产现价值以评估报告或双方确认的市场价为准。

3.3 尚未归还的贷款性质

剩余贷款始终为登记方个人债务，不因婚姻关系而转化为共同债务；离婚协议可约定由取得房产一方继续偿还，若约定由双方共同偿还，需经银行书面同意，否则仅在夫妻内部有效。

四、补偿公式详解：变量提取与计算演示

4.1 变量A：共同还贷本息

以银行流水为准，包括本金+利息，不含逾期罚息；若用一方婚前个人存款还贷，需提供婚前财产公证或银行流水，否则推定为共同财产还贷。

4.2 变量B：购房总成本

首付款以发票、银行转账记录为准；婚前已还本息以银行对账单为准；剩余贷款本金以银行出具的“剩余还款计划表”为准。

4.3 变量C：房产现价值

双方可协商确认；协商不成的，由法院委托评估机构出具评估报告；评估基准日为起诉日或双方确认的离婚日。

4.4 计算演示

假设：购房总价300万元，首付90万元，婚前已还本息20万元，婚后共同还贷本息60万元，剩余贷款本金130万元，离婚时现价值400万元。

补偿款=（60万÷300万）×400万=80万元。

五、证据体系：三类主体、九类证据、三级证明力

5.1 登记方需提交

5.1.1 房屋买卖合同、发票、契税完税证明

证明购房时间、价格、首付款金额。

5.1.2 银行贷款合同、对账单、剩余还款计划表

证明贷款金额、还款明细、剩余本金。

5.1.3 婚前财产公证或银行流水

证明首付款来源为婚前个人存款。

5.2 未登记方需提交

5.2.1 婚后工资流水、公积金提取记录

证明婚后收入用于共同还贷。

5.2.2 家庭开支记录、微信聊天记录

证明双方约定共同承担家庭生活及房贷。

5.2.3 房屋装修、维护支出凭证

证明对房产有额外贡献，可酌情提高补偿比例。

5.3 法院调取

5.3.1 不动产登记簿

确认登记时间、共有情况。

5.3.2 银行还贷账户流水

核实婚前、婚后还贷金额。

5.3.3 评估报告

确定房产现价值。

六、特殊情形处理：装修、增值、出租、加名

6.1 婚后装修款分割

装修投入与房产增值难以剥离，法院通常将装修现值计入房产总成本，再按补偿公式计算；若装修由一方父母出资且明确赠与己方子女，则不计入共同投入。

6.2 市场增值与利息增值

补偿公式已将市场增值纳入，不再单独计算；婚前个人还贷对应的利息增值归登记方个人所有。

6.3 婚后出租收益

租金产生于婚后且用共同财产还贷，租金收益视为夫妻共同财产，离婚时可另行分割，不影响房产补偿计算。

6.4 婚后加名行为

若婚后将配偶加为共有人，视为赠与，房产转化为共同财产，离婚时按共同财产平均分割，不再适用第七十八条补偿规则；若加名时约定按份比例，则按约定比例分割。

七、诉讼策略：原告、被告、第三人视角

7.1 原告（未登记方）策略

7.1.1 确权之诉+补偿之诉并用

先请求确认房产为共同共有，再请求分割或补偿；若确权不被支持，则退而求补偿。

7.1.2 申请财产保全

起诉同时申请查封房产，防止登记方恶意出售；保全金额以预估补偿款为上限。

7.1.3 申请评估鉴定

提交评估申请，预缴评估费，防止登记方拖延评估。

7.2 被告（登记方）策略

7.2.1 提出婚前财产抗辩

提交购房合同、首付款凭证、婚前还贷流水，证明房产为个人财产。

7.2.2 质疑共同还贷金额

指出对方婚前个人存款、父母转款用于还贷部分，应从共同还贷中剔除。

7.2.3 反诉要求返还装修款

若装修由己方父母出资，可反诉要求对方返还装修现值。

7.3 第三人（银行）视角

银行作为抵押权人，对房产分割不持异议，但要求提前清偿贷款或变更贷款人；若双方约定由未取得房产一方继续还贷，银行可拒绝并主张加速到期。

八、调解技巧：价格、期限、支付方式的三维平衡

8.1 价格平衡

双方可协商以低于评估价的价格折算补偿，减少评估费用与时间成本。

8.2 期限平衡

登记方无力一次性支付补偿款的，可约定分期支付，但需设定担保条款，如逾期加倍利息、房产回赎限制。

8.3 支付方式平衡

可用现金、存款、股票、其他房产折价支付；若用房产折价，需办理过户并承担税费。

九、税费与成本：分割房产背后的经济账

9.1 评估费

按房产评估价0.1%—0.3%收取，由申请方预缴，败诉方承担。

9.2 诉讼费

确权案件按件收费50—100元；财产案件按标的额分段累计，补偿款100万元以下部分按2.5%收取。

9.3 契税

离婚析产不征契税；若一方将房产出售给另一方，按买卖缴纳契税1%—3%。

9.4 增值税及附加

房产持有满2年免增值税；未满2年按5%征收，附加税合计0.5%。

十、常见问答：婚前买房婚后还贷的二十个高频疑问

10.1 一方婚前全款购房，婚后加名，离婚如何分割？

视为赠与，按共同财产平均分割。

10.2 一方婚前购房，婚后用父母公积金还贷，是否属于共同还贷？

父母公积金视为对己方子女赠与，不属于共同还贷。

10.3 一方婚前购房，婚后出租，租金用于还贷，租金是否共同财产？

租金产生于婚后，视为共同财产，用于还贷部分计入共同还贷。

10.4 一方婚前购房，婚后出售，售房款用于购买新房，新房如何分割？

售房款为个人财产，新房登记在原购房人名下，仍属个人财产；共同还贷部分适用补偿公式。

10.5 一方婚前购房，婚后装修，装修款如何分割？

装修现值计入房产总成本，按补偿公式计算。

10.6 一方婚前购房，婚后增配车位，车位如何分割？

车位为婚后购买，视为共同财产，平均分割。

10.7 一方婚前购房，婚后加名，离婚时房产登记未满2年，增值税谁承担？

约定优先，无约定由取得房产一方承担。

10.8 一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时房产贬值，是否仍需补偿？

仍需补偿，但补偿金额按贬值后价值计算。

10.9 一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时剩余贷款由谁偿还？

由取得房产一方继续偿还，双方可另行约定。

10.10 一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时房产被查封，如何分割？

先解除查封，再分割；无法解除的，待查封解除后另行起诉。

10.11 一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时房产已出售，如何分割？

售房款为个人财产，共同还贷部分按售房款比例补偿。

10.12 一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时房产已拆迁，如何分割？

拆迁补偿款为个人财产，共同还贷部分按补偿款比例补偿。

10.13 一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时房产已设立抵押，如何分割？

先清偿抵押债务，再分割剩余价值。

10.14 一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时房产已出租，租金如何分割？

租金为共同财产，平均分割。

10.15 一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时房产已赠与子女，如何分割？

赠与行为无效，房产仍为夫妻共同财产，按共同财产分割。

10.16 一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时房产已设立居住权，如何分割？

居住权不影响房产分割，取得房产一方需补偿另一方。

10.17 一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时房产已设立遗嘱，如何分割？

遗嘱不影响房产分割，取得房产一方需补偿另一方。

10.18 一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时房产已设立信托，如何分割？

信托财产独立于夫妻共同财产，不参与分割。

10.19 一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时房产已设立共有，如何分割？

按共有比例分割。

10.20 一方婚前购房，婚后共同还贷，离婚时房产已设立抵押，如何分割？

先清偿抵押债务，再分割剩余价值。

十一、结语：提前布局与专业协同

婚前买房、婚后还贷的房产分割，看似只是“补偿一半”，实则涉及权属、证据、评估、税费、执行等多个环节。对登记方而言，保留好婚前付款凭证、贷款流水、装修发票，可在离婚时最大限度维护个人财产；对未登记方而言，及时保存共同还贷证据、参与装修维护、关注房产增值，才能在分割中争取应得利益。面对房价波动、政策调整、证据灭失等不确定因素，提前咨询吴中区离婚律师等专业人士，制定财产协议、留存证据、规划诉讼路径，才是降低争议成本、实现公平分割的最优解。