一、问题缘起：70年倒计时带来的集体焦虑

　　“您所购房屋土地使用期限至2090年9月6日止。”拿到不动产权证那一刻，许多人才注意到页面最下方的这行小字。掐指一算，房子只剩不到六十年，心中不免打鼓：到期后土地会不会被收回？要不要补缴巨额出让金？买卖时会不会因“高龄”而贬值？面对购房者的普遍疑问，苏州房产律师在咨询中反复解释：房子产权到了70年后怎么办，《民法典》已给出“自动续期”的定心丸，但费用如何、流程怎样，仍需结合国家后续规定与地方操作细则方能落地。

二、法律坐标：从《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》到《民法典》的演进

　　1　1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》首次明确居住用地最高出让年限为70年，期满可“申请续期”，但未言明是否缴费。
　　2　2007年《物权法》第一百四十九条提出“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，首次以法律形式消除“收回”风险。
　　3　2021年施行的《民法典》第三百五十九条沿用自动续期表述，并新增“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，为后续收费留出立法空间。
　　4　2025年暂无新的法律、行政法规出台，自动续期原则继续有效，费用政策仍处空白。

三、自动续期的含义：无需申请、无需批准、无需登记？

1　自动续期的法律性质

　　自动续期并非“免费续期”，而是指土地使用权在70年届满后依法延续，权利人无需主动提出续期申请，也无需行政机关逐一审批，即可继续合法使用土地。

2　登记操作空白

　　目前自然资源部尚未发布统一的续期登记细则，各地不动产登记中心对“届满续期”业务暂无具体流程。实务中，只要房屋未拆除、未灭失，权利人可正常办理转移、抵押、继承登记，系统不限制土地剩余年限。

3　“自动”不等于“免费”

　　立法机关将费用问题留给后续行政法规，意味着国家保留征收土地出让金或年租金的权利，但征收标准、减免条件、收取时点尚未明确。

四、续期费用猜想：免费、补缴还是年租？

1　免费续期观点

　　支持者认为，购房者在高房价中已一次性包含70年土地出让金，自动续期应理解为“零成本”，否则将加重居民负担，削弱物权稳定性。

2　补缴出让金观点

　　参考深圳、温州早期个案，续期按基准地价一定比例（如35%）补缴，面积100平方米、基准地价每平方米1500元的房屋，一次性补缴约5万元。

3　年租制观点

　　专家建议引入年租，按房屋建筑面积×低税率（如0.5%）逐年收取，既体现土地国有，又避免居民一次性支出压力过大。

4　差异化减免

　　对唯一住房、中低收入家庭、老旧小区实施减免；对高档住宅、多套房产阶梯式收费，兼顾公平与财政可持续。

五、实务流程：届满前后业主需要做什么？

1　届满前

　　无需主动申请，可继续居住、出租、出售；房屋交易时，不动产登记中心不因年限届满拒绝过户，买方无需额外审查续期材料。

2　届满当日

　　系统不自动锁定，不影响水电燃气正常使用；国家若出台缴费政策，预计会设置宽限期（如一年）便于业主集中办理。

3　缴费政策落地后

　　业主按当地标准缴纳续期费用或申请减免，领取新的不动产权属证书或在原证上备注“续期”；未缴费的，不影响居住权，但可能影响转让、抵押。

六、不同类型用地的续期规则

1　住宅用地

　　自动续期，费用政策待定，短期内无收回风险。

2　商业、办公、旅游用地

　　非住宅建设用地使用权届满后，续期需提前一年申请，重新签订出让合同，按市场评估价补缴出让金，标准高于住宅。

3　工业、仓储用地

　　参照商业用地，需申请续期，符合规划、环保等要求，补缴出让金后继续使用。

七、买卖与抵押：高龄房产的交易风险

1　银行按揭

　　多数商业银行要求“土地使用年限＋贷款期限≥40年”，房龄超过30年的，首付比例可能提高或利率上浮，但70年届满前仍可正常贷款。

2　买家心理

　　部分购房者对剩余年限敏感，倾向选择房龄较新的项目；自动续期政策普及后，年限因素对价格影响逐步减小。

3　评估价值

　　评估机构通常以建筑年代、维护状况、地段配套为主要参数，剩余土地使用年限对单套住宅评估值影响有限，但对整宗商业物业影响显著。

八、继承与赠与：续期节点如何传递

　　1　继承：继承人可凭公证文书或法院裁判文书办理转移登记，不受土地年限影响；若继承发生时点已届满，继承人同样适用自动续期。
　　2　赠与：赠与人与受赠人签订赠与合同，土地年限一并转移，后续费用政策适用于受赠人。
　　3　夫妻更名：婚姻存续期内变更共有份额，不视为交易，无需补缴出让金。

九、城市更新：旧改、征收与续期的交叉

1　旧改项目

　　若小区纳入旧改，政府通过协议方式重新出让土地，业主可获回迁房或货币补偿，新证重新记载70年期限，原届满问题不再存在。

2　房屋征收

　　因公共利益征收，政府按《国有土地上房屋征收与补偿条例》给予补偿，土地剩余年限不影响补偿单价，但会纳入评估因素。

3　协议收回

　　政府与业主协商收回土地使用权，参照市场价格给予补偿，适用于轨道交通、市政道路等线性工程。

十、地方探索：深圳、温州、海宁的先期样本

十一、房地产税联动：续期与税负的平衡

　　自动续期被视为房地产税的法理基础之一，只有土地使用权可延续，房屋才能成为真正的“恒产”，进而纳入财产税征收范围。未来政策走向可能是：续期象征性收费或减免，同时通过房地产税“细水长流”，实现土地收益与公共服务支出相匹配。

十二、实务问答：高频疑点一次说清

1　产权年限从何时算起？

　　从开发商取得国有土地使用权之日起算，与购房者何时买入无关，因此期房交付时已“缩水”两三年属正常现象。

2　公寓40年到期后怎么办？

　　商业性质公寓不适用自动续期，需提前一年申请，按市场评估价补缴出让金，标准高于住宅。

3　补缴金额会超过房价吗？

　　专家普遍预测，住宅续期金将控制在合理范围，象征性收费或结合房地产税分年收取，不会一次性超过房价。

4　不缴费会被赶出房子吗？

　　不会。自动续期保障业主继续居住，未缴费可能影响转让、抵押，但居住权不受剥夺。

5　农村宅基地会70年到期吗？

　　宅基地属于集体土地，无使用年限限制，不适用70年续期规则。

十三、律师提示：如何把政策空白转化为个人确定

　　1　交易前查年限：通过不动产登记中心查询土地起算日与剩余年限，避免信息不对称。
　　2　合同写清楚：二手房买卖合同中可增加“如遇届满续期，出让金由卖方承担”或“双方按规定各自承担”条款，防止事后扯皮。
　　3　保留票据：购房发票、契税完税证、维修基金收据妥善保存，未来计费基数可能与原值挂钩。
　　4　关注地方动态：自然资源部及各地局官网一旦发布续期实施细则，及时调整持有或出售策略。
　　5　咨询专业人士：年限计算、税费预测、旧改规划涉及多学科知识，必要时借助苏州房产律师、税务师、评估师综合判断。

十四、结语：给时间以耐心，给政策以信任

　　70年土地使用权的设定，源自上世纪90年代借鉴香港模式的改革探索，如今已成为城市住宅的普遍规则。《民法典》用“自动续期”四个字，为千家万户吃下“定心丸”：土地不会随意收回，房子可以安心传承。至于房子产权到了70年后怎么办，在立法机关未出台具体收费办法前，业主只需保持关注、无需过度焦虑。未来无论选择象征性补缴、年租制还是税收式续期，政策都会兼顾居民承受能力与土地公有制底线。让时间给出答案，让法律保障恒产，让每一扇窗背后的灯火，都能在法治的护佑下长久闪耀。