第一章　宅基地继承权问题的提出

1.1　常见疑问

父母去世后，留下的宅基地能不能写进遗嘱？城市户口的子女能否回村继承宅基地？宅基地上的房屋倒塌后，集体会不会收回土地？围绕“宅基地有继承权吗”这一问题，本文依据2025年7月前现行法律、政策及裁判规则作系统梳理。

1.2　关键词界定

本文所称“继承”专指《民法典》第六编“继承编”规定的法定继承与遗嘱继承；所称“宅基地”指农村依法分配给本集体经济组织成员的集体建设用地，不含城镇国有土地。

第二章　宅基地法律属性：所有权与使用权分离

2.1　所有权归集体

《土地管理法》第九条明确，宅基地属于农民集体所有，任何个人不得享有土地所有权，因而宅基地本身不构成可继承的遗产。

2.2　使用权归农户

农户以户为单位取得宅基地使用权，该权利具有身份性和福利性，仅限本集体经济组织成员在“一户一宅”框架下使用。

2.3　房屋所有权独立

宅基地上建造的房屋属于村民个人合法财产，可依法继承，继承人因房屋取得而继续使用宅基地。

第三章　宅基地继承的合法路径：房地一体原则

3.1　“地随房走”规则

房屋作为遗产被继承时，房屋占用范围内的宅基地使用权在房屋存续期间由继承人继续使用，但不得单独处分土地。

3.2　继承房屋即取得使用权的条件

房屋须为合法建造并取得权属证明；继承人范围须符合继承法规定；房屋未灭失或未被依法拆除。

第四章　继承主体与身份限制

4.1　本集体经济组织成员

继承人仍为本村成员且符合“一户一宅”条件的，可依法继承房屋并继续使用宅基地，且可在房屋老旧后申请翻建。

4.2　非本集体经济组织成员

包括外嫁女、外村居民、城镇户籍子女等，可继承房屋所有权，并按房地一体原则在房屋存续期间使用宅基地，但不得翻建、扩建、改建。

4.3　多户继承的份额处理

房屋由多名继承人共有的，共有期间可继续使用宅基地；若需分割，应先行折价补偿或拍卖变卖房屋，宅基地由集体收回。

第五章　继承程序与登记流程

5.1　继承公证或裁判

继承人凭死亡证明、亲属关系证明、房屋权属证书向公证机构申请继承公证；有争议的，可向人民法院提起继承诉讼。

5.2　不动产登记申请

取得生效法律文书后，继承人携带继承权公证书或判决书、身份证明、原权属证书，到属地不动产登记机构申请房地一体转移登记。

5.3　登记簿特别注记

对非本集体经济组织成员继承的，登记簿载明“宅基地使用权不得翻建、扩建，房屋灭失后由集体收回”。

第六章　房屋灭失后的法律后果

6.1　宅基地收回条件

房屋倒塌、拆除后两年内未重建或未申请重建的，集体可依法收回宅基地使用权。

6.2　继承人对残值的权利

房屋灭失后，建筑材料残值归继承人所有；集体收回土地时，应给予合理补偿。

6.3　临时使用与租赁限制

继承人可在房屋存续期间自用或出租，但租赁合同期限不得超过房屋存续期，且不得变相买卖宅基地。

第七章　城镇户籍子女继承的特殊政策

7.1　2020年七部门答复要点

自然资源部等七部门在答复全国人大代表建议时明确：城镇户籍子女可依法继承农村宅基地上的房屋并办理不动产登记，登记簿需载明“原农民集体经济组织成员住宅合法继承人”。

7.2　权利限制

不得翻建、扩建、改建；不得改变房屋用途用于非住宅经营；房屋自然灭失后，宅基地由集体收回。

7.3　风险提示

若继承人出售房屋，只能卖给符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员，否则买卖合同无效。

第八章　外嫁女与离婚妇女继承权保护

8.1　外嫁女权益

已婚女性户口迁出但仍对娘家房屋享有继承权，可依法继承房屋并继续使用宅基地，但受非成员限制。

8.2　离婚妇女权益

离婚妇女返回娘家后，对娘家房屋享有同等继承权，集体不得以“非本户”为由拒绝其使用宅基地。

第九章　争议解决与维权途径

9.1　行政救济

对集体收回宅基地决定不服的，可向乡镇人民政府或县级农业农村部门申请行政复议。

9.2　民事诉讼

继承权被剥夺、房屋权属争议，可向人民法院提起继承纠纷诉讼，诉讼时效三年。

9.3　证据保全

房屋现状、亲属关系、集体成员身份等关键证据应及时公证或拍照录像留存。

第十章　2025年政策展望与实务建议

10.1　政策稳定

截至2025年7月，《土地管理法》《民法典》均未修订宅基地继承条款，规则保持连续。

10.2　改革试点

部分地区试点宅基地有偿退出、集体经营性建设用地入市，但未改变继承制度框架。

10.3　实务建议

1　及时办理继承公证及不动产登记；2　保留房屋防止灭失；3　关注地方宅基地改革试点动态；4　遇有争议，第一时间通过苏州房产律师事务所获取专业意见。