一、从购房认购书说起：为何要区分预约合同和本约合同的区别

消费者在售楼处签署的《认购协议》、企业之间签订的《合作意向书》、房东与租客草拟的《租赁意向函》，究竟是正式的买卖合同还是仅为“先占个坑”？一旦一方反悔，另一方能否要求继续履行或主张高额赔偿？厘清预约合同和本约合同的区别，不仅关乎交易安全，更决定了违约责任的大小。本文由执业经验丰富的苏州房产律师执笔，用超过6000字的篇幅，结合房产交易、商业地产、司法判例，为您呈现系统、可操作的分析框架。

二、概念溯源：什么是预约合同、什么是本约合同

2.1 预约合同的定义与特征

预约合同是当事人约定在将来一定期限内订立本约合同的协议。其核心特征在于“为未来缔约而缔约”，本身并不直接产生物权变动或主给付义务，仅产生缔结本约的债务。

2.2 本约合同的定义与特征

本约合同即为当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的最终协议。在房产领域，本约合同包括《商品房买卖合同》《二手房买卖合同》《房屋租赁合同》等。

2.3 二者关系图式

预约 → 诚信磋商 → 本约 → 履行权利义务；若预约阶段违约，则承担预约违约责任，而非本约违约责任。

三、法律效力对比：预约与本约的三重差异

3.1 权利义务内容不同

预约合同仅产生缔结本约的义务；本约合同则产生交付房屋、支付价款、办理过户等主给付义务。

3.2 违约责任范围不同

预约违约一般赔偿信赖利益损失（如订金、差价、合理费用），不包括可得利益；本约违约可主张继续履行、解除合同并要求可得利益赔偿。

3.3 物权变动时点不同

预约阶段不发生物权变动；本约生效后，仍需完成过户登记才发生不动产物权变动。

四、司法识别标准：四步检验法

4.1 意思表示解释

合同条款出现“意向”“预定”“另行签订正式合同”等措辞，倾向于预约；出现“房屋坐落”“总价款”“交付期限”等完整要素，倾向于本约。

4.2 要素齐备程度

若已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项主要内容，可认定为买卖合同本约。

4.3 履行行为印证

一方已支付全部房款、另一方已交付房屋钥匙，实际履行行为可补正形式瑕疵，推定为本约。

4.4 行业惯例与补充解释

结合当地房产交易习惯、示范文本、补充协议等综合判断。

【案例说明】 甲公司与乙公司签署《办公楼购买意向书》，约定总价2亿元，乙公司支付意向金1000万元，并约定“双方在30日内签订正式买卖合同”。后甲公司因房价上涨拒绝签约。法院认为该意向书已具备标的、价款、期限等核心要素，且1000万元占总额5%，符合定金特征，遂认定双方已成立本约合同，判令甲公司继续履行并协助过户。

五、房产交易场景中的典型形态

5.1 商品房认购书

若仅约定房号、面积、单价、定金，并注明“以正式合同为准”，一般认定为预约；若已详细约定付款方式、交房时间、违约责任，则可能被认定为本约。

5.2 二手房斡旋协议

中介提供的《买卖斡居协议》多为预约，但若已收取首付并交付钥匙，则构成事实本约。

5.3 合作开发意向书

约定“共同设立项目公司、后续签订正式合作协议”，通常属预约；若已约定出资比例、土地权属、利润分配，则可能被认定为本约。

5.4 租赁意向函

仅约定租期、租金区间、免租期，并附“以正式租赁合同为准”条款，属预约；若已交付房屋、收取押金，则构成事实租赁本约。

六、预约违约的救济方式

6.1 继续履行缔约义务

预约合同具有强制缔约效力，法院可判令违约方限期签订本约；若客观上无法履行（如房屋已另售他人），则转化为损害赔偿。

6.2 赔偿损失范围

信赖利益：订金、差价、贷款利息、律师费；差价以违约时点市场价格与合同约定价差计算。

6.3 定金罚则与违约金

预约合同可约定立约定金；收受定金方拒绝缔约，双倍返还；给付定金方拒绝缔约，无权要求返还。

6.4 精神损害赔偿的排除

预约违约一般不产生精神损害赔偿请求权，除非存在欺诈、恶意磋商等情形。

七、本约违约的特殊规则

7.1 继续履行

房屋未过户前，买受人可请求判令出卖人协助办理转移登记；若房屋已过户给第三人，则转化为损害赔偿。

7.2 解除合同

出卖人逾期交房、买受人逾期付款达到合同约定的解除条件，守约方可解除合同并要求违约金。

7.3 可得利益赔偿

买受人可主张房屋差价损失；出卖人可主张转售差价损失；以违约时可得利益为限。

7.4 不可抗力与情势变更

政府限购、限贷政策导致合同无法履行，可适用情势变更解除合同；疫情、自然灾害等不可抗力可免责。

八、证据固定与风险防范

8.1 文本留痕

所有补充协议、变更条款、口头承诺均以书面形式固定；电子邮件、微信记录同步保存。

8.2 资金监管

大额资金通过银行监管账户、公证提存、第三方托管，防止“一房多卖”或“卷款跑路”。

8.3 尽职调查

核查房屋权属、抵押、查封、租赁、共有情况；审查开发商预售许可证、竣工验收备案。

8.4 律师见证与公证

重要节点由苏州房产律师见证或办理公证，提升证据效力。

九、律师视角的实务建议

9.1 签约前：识别合同性质

使用示范文本、明确预约或本约、约定要素齐备度、设置过渡期条款。

9.2 履约中：动态管理

建立履约台账、定期沟通、书面确认变更、提前预警风险。

9.3 争议时：多元解决

优先协商调解，其次仲裁诉讼，必要时申请行为保全防止房屋转移。

9.4 执行阶段：快速变现

申请房屋查封、拍卖、折价抵偿，缩短回款周期。

十、结语：让合同回归交易本质

厘清预约合同和本约合同的区别，不仅是对法律概念的精准把握，更是对交易安全的主动管理。无论您是购房者、开发商还是投资机构，在房产交易中牢记“先定性、再履约、后追责”的三步法，并借助苏州房产律师的专业力量，方能在复杂市场中稳健前行。愿每一次签约都基于清晰的认知，每一份权益都得到法律的守护。