一、立法背景与适用范围：首部住房租赁行政法规的诞生

2025年9月15日起，《住房租赁条例》正式施行，这是我国住房租赁领域首部行政法规，结束了过去以部门规章、地方性法规为主的分散立法状态。条例第二条规定，其适用范围为城镇国有土地上的住房租赁活动及其监督管理，集体土地上的住房租赁由省、自治区、直辖市人民政府另行制定管理办法。

1.1 立法目的与政策导向

条例第一条开宗明义：规范住房租赁活动，维护当事人合法权益，稳定租赁关系，推动租购并举住房制度。2025年政策导向明确——通过法治手段提高租赁市场透明度与稳定性，降低新市民、青年人居住成本，减少购房焦虑。

1.2 多部门协同监管框架

国务院住房城乡建设主管部门统筹全国；县级以上地方房产管理部门属地管理；市场监督管理、公安、金融监管、网信等部门在各自职责范围内协同。对苏州租房纠纷律师而言，这意味着处理租赁纠纷时可同时关注房产、市监、公安等多部门监管信息，为当事人提供更全面的维权思路。

二、出租人义务清单：房屋安全、备案、押金与隐私

2.1 房屋安全底线条款

条例第七条首次以行政法规形式列举不得出租的五类住房：

2.1.1 未通过竣工验收的建筑

包括小产权房、自建房、工业厂房违规改建公寓。

2.1.2 非居住空间单独出租

厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等明确禁止用于居住。

2.1.3 人均面积与人数上限

具体标准由设区市级政府确定，普遍要求人均不低于五平方米，单间不超过两人，根治“群租房”“隔断房”。

2.2 强制备案与信息共享

条例第八条确立“实名签约+免费备案”制度：

2.2.1 出租人备案义务

合同签订后，出租人须在住房租赁管理服务平台免费备案；逾期30日未备案的，房产管理部门可责令限期改正，拒不改正的处2000元以上1万元以下罚款。

2.2.2 承租人单方备案权

出租人拒不备案的，承租人可凭身份证明、合同等材料单方办理备案，保障子女入学、积分落户等公共服务权益。

2.3 押金退还规则

条例第十条要求合同明确押金数额、返还时间、扣减情形；除约定情形外出租人无正当理由不得扣减押金。2025年起，各地陆续上线押金监管系统，租金与押金直接存入监管账户，防止“提灯定损”。

2.4 出租人禁止行为

2.4.1 擅自进入房屋

未经承租人同意或法律允许，出租人不得擅自进入租赁住房，否则构成侵权。

2.4.2 暴力腾退

条例第三十五条将“暴力腾退”纳入治安管理与刑事责任追究范围，公安、房产部门可联合执法。

三、承租人权利与义务：稳定租住、合理使用与信息保护

3.1 租住稳定权

条例第五条明确“租购同权”原则，要求地方政府逐步推动承租人在落户、子女入学、公积金提取、社会救助等方面享受与购房人同等公共服务。

3.2 合理使用义务

3.2.1 禁止私改结构

承租人不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或改动承重结构；违反者须承担恢复原状费用并赔偿损失。

3.2.2 身份信息如实提供

承租人须向出租人出示有效身份证明，拒绝出示的出租人可拒绝签约并向公安报告。

3.3 个人信息保护

条例第十七条禁止住房租赁企业、经纪机构非法收集、使用、加工、传输、买卖个人信息。违规企业最高可被处以50万元罚款并吊销执照。

四、住房租赁企业合规指引：资金监管、房源真实、档案管理

4.1 资金监管账户

条例第十九条要求从事转租经营的住房租赁企业必须开设住房租赁资金监管账户并向社会公示，所有租金、押金须通过该账户收付。2025年9月15日后，未设立监管账户的企业将被责令停业整顿并处以10万元以上50万元以下罚款。

4.2 房源信息真实性

条例第十六条要求企业发布的房源地址、面积、租金、图片必须与实物一致，禁止发布虚假或误导性信息。违规企业将被处2万元以上10万元以下罚款，情节严重的吊销营业执照。

4.3 档案与报送义务

企业须建立住房租赁档案，如实记录房源、承租人、合同等信息，并按月向房产管理部门报送经营数据。

五、经纪机构行为红线：实名制、明码标价、禁止代收租金

5.1 经纪机构准入与备案

条例第二十一条要求经纪机构具备与经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力，并向房产管理部门报送开业信息。

5.2 禁止行为清单

5.2.1 不得代收代付租金、押金

经纪机构只能提供居间服务，禁止代收代付资金，防止“资金池”风险。

5.2.2 不得未经同意代签合同

未经出租人或承租人同意，经纪机构不得以当事人名义签订住房租赁合同。

5.3 服务收费明码标价

条例第二十六条要求经纪机构对收费服务项目、标准在经营场所醒目位置公示，不得在标价外加价。

六、网络平台责任：核验、删除、报告与禁止代收

6.1 信息发布者身份核验

条例第三十六条要求网络平台核验住房租赁信息发布者真实身份信息，未核验的由网信部门处以10万元以下罚款。

6.2 违法信息处置义务

平台知道或应当知道信息发布者提供虚假信息、违法出租房屋的，应立即删除、保存记录并向房产管理部门报告。

6.3 禁止代收代付

平台不得代收、代付租金、押金，违反者由房产管理部门责令改正并处10万元以上50万元以下罚款。

七、纠纷解决与法律责任：行政处罚、信用记录与民事赔偿

7.1 多渠道纠纷解决

条例第三十五条规定，押金返还、房屋维修、腾退等纠纷先行协商；协商不成可申请调解、仲裁或提起诉讼。2025年起，各地房产管理部门将设立住房租赁纠纷人民调解委员会，提供免费调解服务。

7.2 行政处罚与信用惩戒

条例第三十九条至第四十七条列举了罚款、没收违法所得、停业整顿、吊销营业执照等处罚措施，并将违法行为记入全国信用信息共享平台，实施分级分类监管。

7.3 民事赔偿与刑事责任

违反条例给他人造成损失的，依法承担赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。承租人遭遇暴力腾退可申请人身安全保护令，出租人可依据治安处罚法追究违法承租人责任。

八、实务问答：2025年房屋租赁操作指南

8.1 个人房东如何快速完成备案？

登录本地住房租赁管理服务平台，上传身份证明、不动产权证、租赁合同电子版，系统自动生成备案回执，全程不超过五分钟。

8.2 企业如何开通资金监管账户？

持营业执照、公章、法人身份证到指定银行办理，银行将账户信息同步推送至房产管理部门，并在平台公示。

8.3 发现隔断房如何举报？

拨打12345政务服务热线或登录房产管理部门微信公众号，上传现场照片与定位，执法部门将在三个工作日内现场核查。

九、未来展望：租赁市场规范化与生活服务业融合

随着2025年房屋租赁新规落地，租赁市场将向机构化、规模化、专业化方向发展。预计到2026年，全国将形成“保障性租赁住房托底、市场化租赁住房提质、高端租赁住房补充”的多层次供给体系。对苏州租房纠纷律师而言，未来业务将从单一诉讼代理扩展到合规审查、资金监管、信用修复、争议预防等全链条服务。