引言：租赁纠纷中的房东权益保护

随着城市化进程加速和人口流动性增强，住房租赁市场蓬勃发展，随之而来的租赁纠纷也日益增多。其中，租客拖欠房租又不搬走成为困扰众多房东的棘手问题。面对这种情况，许多房东往往采取断水断电、换锁驱离等极端方式，殊不知这些行为可能使自己从有理变为无理，甚至面临法律责任。2025年9月15日正式实施的《住房租赁条例》为规范租赁市场提供了更加明确的法律依据，本文将结合这一新规，从专业租房纠纷律师角度，系统解析房东在面对租客拖欠租金且拒不搬离时的合法维权路径。

一、 《住房租赁条例》新规解读

1.1 条例概述与重要意义

《住房租赁条例》是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，标志着我国住房租赁市场进入了有专门行政法规可依的新阶段。

1.2 与房东权益相关的重要条款

（1）租赁合同备案制度

条例明确规定出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，并向所在地房产管理部门备案。实践中，许多房东忽视备案手续，导致纠纷发生时维权困难，因此建议房东在签订合同后及时办理备案。

（2）出租房屋标准与要求

条例规定了出租房屋应当符合建筑、消防、燃气等相关规定和强制性标准，不得危及人身安全和健康。这些规定虽然主要保障租客权益，但也提醒房东必须确保出租房屋符合安全标准，否则在发生纠纷时可能因房屋本身存在问题而导致维权受阻。

（3）承租人义务与责任

条例明确规定承租人应当安全、合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线。这些规定为房东在租客不当使用房屋时的维权提供了直接法律依据。

二、 租客拖欠房租的法律性质与认定

2.1 拖欠房租的违约性质

根据《民法典》相关规定，按时支付租金是承租人的基本合同义务，租客不按时支付房租属于违约行为。

2.2 构成根本违约的情形

根据《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付的，出租人可以解除合同。此案例明确了拖欠租金结合其他违约行为可能构成根本违约，赋予房东合同解除权。

2.3 租客拖欠房租的正当抗辩与不正当抗辩

在实践中，部分租客以房屋存在瑕疵（如需要维修的设备、环境问题等）作为拒绝支付租金的理由。专业租房纠纷律师指出，租客的抗辩是否成立需根据具体情况判断：若房屋存在的问题影响正常居住使用，租客可要求减少租金或解除合同；但若问题轻微不影响居住，租客仍需按约支付租金。租客在提出抗辩时应当保留相关证据，并通过合法途径解决，而不能单方面拒付租金。

三、 合法应对租客拖欠房租的步骤与流程

3.1 协商沟通阶段

当发现租客拖欠租金时，房东首先应尝试友好协商，了解拖欠原因。部分情况下，租客可能因临时困难导致拖欠，愿意通过分期付款或其他方式解决。协商过程中，房东应注意保留沟通记录，如微信聊天记录、短信、邮件或通话录音等，这些都可能成为后续法律程序的证据。协商阶段不宜过长，一般不超过一周，以免延误维权合适时机。

3.2 正式书面催告

若协商未果，房东应当向租客发送书面催告通知，明确指明欠租金额、支付期限以及逾期不支付的法律后果。书面催告应包含以下内容：租客的姓名和地址、明确写出所欠租金的金额、所欠租金所覆盖的时间段、明确的警告语，虽然我国法律无完全相同规定，但严谨的送达程序有利于后续法律行动。

3.3 解除合同与提起诉讼

若租客在催告期满后仍不支付租金，房东可以向法院提起诉讼，请求解除合同并要求租客支付欠租及违约金。根据《住房租赁条例》，出租人不得采取暴力、威胁或其他非法方式迫使承租人解除合同或腾退住房。

3.4 判决执行与强制腾退

获得法院胜诉判决后，若租客仍不履行判决义务，房东可向法院申请强制执行。强制腾退必须由法院执行人员进行，房东不得自行采取换锁、扔出租客物品等行为。根据其他地区的经验，如美国旧金山，驱逐由法警执行，法警会向租客发送"72小时搬离通知"，贴在租客门上，通知其72小时内必须搬出（不含周末和假日）。在我国，法院执行程序包括向被执行人发出执行通知、查封、扣押、冻结财产等措施，必要时可采取强制开启房屋、将租客财物登记保管等方式完成腾退。

四、 常见风险与防范措施

4.1 房东的非法驱离风险

许多房东在遇到租客拖欠租金且拒不搬离时，容易采取断水断电、换锁、强行扔出租客物品等非法方式驱离租客。此类行为不仅不能解决问题，反而可能使房东从有理变为无理，甚至面临侵权责任索赔。《住房租赁条例》明确禁止出租人采取暴力、威胁或其他非法方式迫使承租人解除合同或者腾退住房。专业租房纠纷律师强调，在任何情况下，房东都应当通过合法途径解决纠纷，避免因非法行为导致自身承担责任。

4.2 证据保全与收集

在租赁合同履行过程中及发生纠纷时，证据的保全与收集至关重要。房东应注意保存以下证据：租赁合同原件、租金支付凭证、催租通知及送达证明、沟通记录、房屋状况证据（如交接时的照片、视频）等。特别是在房屋交接时，建议房东与租客共同拍摄全屋视频并制作房屋交接清单，列明家具家电等品牌、型号、数量、成色等。这些证据在诉讼中能够有效证明房屋初始状况及租客违约事实。

4.3 租客反诉风险

在房东起诉要求支付欠租的案件中，租客可能以房屋存在质量问题、未履行维修义务、居住环境不安全等理由提起反诉。为防范此类风险，房东应确保出租房屋符合安全标准，及时响应租客的合理维修请求，并保留相关沟通和维修记录。如租客提出房屋存在问题，房东应积极核查并解决问题，避免给租客提供抗辩理由。

五、 典型案例分析

5.1 乐东房屋租赁合同纠纷案

5.2 房屋严重污染案例

六、 专业租房纠纷律师的作用与价值

6.1 法律风险评估与防范

专业租房纠纷律师能够在租赁合同签订前协助房东审查合同条款，识别潜在风险点，制定完善的租赁合同。合同中应细化"维修与赔偿"、"卫生义务"、"定期检查"、"逾期支付租金"、"送达"等条款，区分租赁物自然老化与人为损坏及其责任承担，避免约定不明影响维权。律师还可以指导房东建立规范的租赁管理制度，从源头上减少纠纷发生。

6.2 纠纷处理策略制定

当纠纷发生后，律师可以根据具体情况制定有效的处理策略，包括发送律师函、参与调解、提起诉讼或申请强制执行等。律师熟悉法律程序和证据规则，能够帮助房东收集、整理和保存证据，提高维权成功率。在诉讼过程中，律师可以代理房东出庭，进行法庭辩论，维护房东的合法权益。

6.3 全程法律指导与代理

从发出催告通知到最终执行完毕，律师可以为房东提供全程法律指导，确保每个环节符合法律规定，避免因程序错误导致维权失败。以纽约市的驱逐程序为例，其中包含多次严格的送达要求和时间限制，任何环节出错都可能导致案件被驳回。我国的法律程序同样严谨，专业律师的参与能够有效规避程序风险。

七、 结语

面对租客拖欠房租又不搬走的情况，房东应当保持冷静，依法维权，避免采取过激手段。《住房租赁条例》的实施为租赁市场提供了更加规范的法律环境，房东应熟悉并运用新规维护自身权益。通过完善的合同设计、规范的租赁管理、及时的证据保全，以及必要时寻求专业租房纠纷律师的帮助，房东能够有效应对租赁纠纷，保障合法权益。住房租赁市场的健康发展，需要租赁双方的诚信守约，更需要法治保障下形成的有序秩序。