一、制度定位：40年产权公寓为何成为投资热土

在限购、限贷政策持续收紧的背景下，公寓房产权40年到期后怎么办成为购房者关注的核心风险点。房地产律师在实务中发现，公寓凭借低总价、不限购、位置核心等优势，一直是年轻人首套、投资者收租的热门选择；但40年商业用地期限又让人担心“到期归零”。厘清续期规则，是释放公寓流通价值的前提。

《中华人民共和国民法典》第三百五十九条、《城市房地产管理法》第二十一条共同构成我国土地使用权续期的基本法框架，为公寓业主提供了“申请+缴费”继续使用的法律通道。

二、法律构造：三层次拆解公寓产权期限

1. 权利分层：房屋所有权与土地使用权

业主对公寓房屋享有永久所有权，对土地仅享有40年有偿使用权；期限届满后，土地回归国家，房屋仍属私有，但“房随地走”原则决定房屋价值与土地能否续期休戚相关。

2. 续期模式：申请制而非自动制

与住宅70年产权自动续期不同，公寓商业用地须业主在届满前一年主动申请续期，经批准重新签订出让合同并缴纳土地出让金，方可继续合法使用。

3. 收回补偿：公共利益例外

若因公共利益需要收回土地，政府可不予续期，但应对地上建筑物按残余价值给予货币补偿，补偿标准参照征收评估时点同类房屋市场价格。

三、续期流程：从申请到领证八步走

1. 提前一年提交续期申请

业主需向土地所在地自然资源主管部门提交续期申请书、身份证明、不动产权证、原土地出让合同等材料。

2. 规划核查

行政机关核查地块是否符合现行城市规划、产业目录，若规划已调整为绿地、道路等公益用途，续期可能被否决。

3. 地价评估

政府委托评估机构按照基准地价、剩余年限、土地用途确定应补缴的土地出让金数额，评估结果向社会公示不少于15日。

4. 签订出让合同

双方就续期年限、出让金金额、付款方式达成一致后，重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，新期限一般不超过30年。

5. 缴纳出让金

业主应在合同签订之日起60日内一次性付清出让金；金额巨大的，可申请分期，但首付款不得低于50%，且需提供银行保函。

6. 不动产登记

凭缴费凭证、新出让合同、原不动产权证，向不动产登记中心办理变更登记，换发载明新使用权期限的《不动产权证书》。

7. 公告期满生效

登记信息在门户网站公告7日，期满无异议，续期完成，业主可继续合法占有、使用、收益、处分该公寓。

8. 信息归档

登记机构将续期资料归入宗地档案，为下一轮续期或交易提供依据。

四、费用测算：影响出让金高低的四大因子

1. 基准地价：政府公布的片区商业用地地面地价；2. 建筑面积：公寓实测建筑面积与分摊土地面积；3. 剩余年限：新批年限越短，单价越低；4. 修正系数：容积率、交通条件、商业繁华度等。

以A市2024年公告基准地价为例，商业用途地面价为每平方米3200元，若公寓分摊土地面积20平方米，申请续期30年，修正系数1.2，应缴出让金约为230万元；若只续期10年，费用可降至77万元，业主可视资金状况灵活选择。

五、常见障碍：未批先卖、抵押查封、规划冲突

1. 未批先卖

开发商将40年商业用地包装成“酒店式公寓”出售，未办理预售许可证，导致业主无法办理首次登记，续期更无从谈起。房地产律师建议，签约前核查预售证附记土地用途，避免踩坑。

2. 抵押查封

若公寓所在宗地已被整体抵押或司法查封，续期申请将被冻结，需与抵押权人协商解除抵押或由法院协调处理，程序复杂且耗时。

3. 规划冲突

城市更新导致土地用途调整为公共设施，政府可拒绝续期并启动征收，业主只能接受货币补偿，无法继续拥有房屋。

六、诉讼策略：律师如何代理续期争议

1. 原告诉请

业主起诉行政机关不履行续期职责，请求法院判决限期批准续期并核定出让金金额，需提交曾递交申请的回执、行政机关逾期不予答复的证据。

2. 被告抗辩

政府常以“规划调整”“公共利益”为由拒绝续期，律师应调取控制性详细规划、专家论证意见，核实是否履行法定程序，是否存在选择性执法。

3. 补偿之诉

若续期无望，应另行提起征收补偿诉讼，主张按市场评估价全额补偿，并可要求搬迁费、临时安置费、停产停业损失等。

七、案例解析：B市业主成功续期30年实录

八、刑事红线：伪造材料骗续期的法律后果

个别业主为少缴出让金，伪造规划部门公章出具“用途不变”证明，或篡改评估报告数据，一旦查实，将被以伪造国家机关公文罪、诈骗罪追究刑责，最高可处十年有期徒刑，所骗取的“优惠”出让金仍需补缴。

九、实务问答：高频疑点一次厘清

1. 公寓续期后能否再次出售？

可以，新不动产权证已载明续期后的使用权期限，交易流程与普通二手房一致，但买家贷款年限受剩余土地年限影响。

2. 未住人的空置公寓也要续期吗？

只要仍登记在你名下，无论是否空置，期限届满后仍需申请续期，否则土地被无偿收回。

3. 共有产权如何申请？

全体共有人应共同提出申请，并委托其中一人作为代表办理；若有人失联，可向法院申请宣告失踪或分割产权后再行续期。

十、合规建议：业主五步法锁定续期成功

1. 提前三年启动：关注土地到期时间，收集规划、地价信息；2. 聘请专业房地产律师：审查资料、评估风险、代拟文书；3. 成立业主联盟：统一意见、分摊费用、集体谈判；4. 预缴评估费：提前委托评估，掌握谈判筹码；5. 跟踪审批节点：公示、听证、缴费、登记全程留痕，确保无缝衔接。