一、问题的提出：有抵押的房子能不能买为何成为热搜

在存量房时代，超过六成二手房处于抵押状态。搜索引擎大数据显示，"有抵押的房子能不能买"日均检索量突破十万次。购房者既担心"钱房两空"，又不愿错过心仪房源；卖方则希望"先收款后还贷"，缩短交易周期。双方信息不对称，极易引发连环诉讼。本文邀请具有十年审判经验的苏州专业打房产纠纷官司的律师，结合2025年仍现行有效的法律、判例与实操，给出系统解决方案。

二、民法典第406条：抵押财产可转让的基本立场

1 条文释义

《中华人民共和国民法典》第406条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的除外；抵押财产转让的，抵押权不受影响。该条款彻底废止《担保法》第49条"经抵押权人同意方可转让"的限制，转为"通知＋提存"模式，为交易松绑。

2 法律后果

买方取得负有抵押权的房屋，抵押权人仍可就房屋优先受偿；卖方需及时通知抵押权人，否则造成损失须赔偿。

三、交易流程全景图：六步锁定安全

1 查档验证

买方应持不动产权证号到不动产登记中心查询抵押登记信息，核对抵押权人、债权数额、债务履行期限、是否有查封、异议登记。

2 约定赎楼方式

常见方案：①卖方自筹资金提前还贷；②买方垫付首付款赎楼；③银行转按揭；④担保公司过桥。

3 资金监管

买卖双方与银行、登记机构签订《存量房交易资金监管协议》，将购房款存入监管专户，银行确认贷款结清后同步释放款项，确保"先解押、后付款"。

4 签署合同

合同应载明抵押情况、赎楼时限、违约责任、过户条件、税费承担、争议解决条款。

5 申请注销抵押

卖方结清贷款后，抵押权人出具《结清证明》《注销抵押申请书》，双方到登记中心办理抵押注销。

6 办理转移登记

抵押注销后，买方缴纳契税、印花税，领取新不动产权证，交易完成。

四、赎楼方式对比与风险评级

1 卖方自筹资金

风险等级：低；执行难度：高。卖方需具备充足现金流，若临时变卦，买方只能主张违约赔偿。

2 买方首付款赎楼

风险等级：高；执行难度：中。买方应要求卖方出具《不可撤销授权书》，授权买方直接向抵押权人还款，并在登记中心同步申请抵押注销。

3 银行转按揭

风险等级：中；执行难度：低。需新银行同意放贷，且原银行配合变更借款人，目前仅部分大行开通。

4 担保公司过桥

风险等级：中；执行难度：低。担保公司收取1.5%—3%过桥费，买方需承担卖方违约导致担保公司无法回笼资金的风险。

五、核心法律文件逐条解析

1 《资金监管协议》

重点条款：①监管金额与用途；②释放条件（结清证明＋注销受理回执）；③免责事由（政策性延迟、不可抗力）；④争议解决（监管银行所在地法院管辖）。

2 《不可撤销授权书》

应载明：授权范围（还贷、领取结清证明、申请注销）、授权期限（至过户完成）、授权不可撤销承诺、争议解决条款。

3 《补充协议》

对原买卖合同进行补充，明确赎楼款金额、支付节点、违约责任、逾期解除权，防止主合同与赎楼操作脱节。

六、税务与费用清单

1 契税

首套房90㎡以下1%，90—144㎡1.5%，144㎡以上3%；二套房统一3%。

2 增值税及附加

卖方购房未满2年，按全额5.3%缴纳；满2年免增值税。

3 个人所得税

差额20%或全额1%，满五唯一可免。

4 登记费

住宅80元/件，抵押登记80元/件，注销抵押不收费。

5 中介与过桥费

居间服务费率1%—2%，过桥费率1.5%—3%，由双方协商承担。

七、违约情形与救济路径

1 卖方拒绝赎楼

买方可发律师函催告，逾期可起诉要求继续履行并支付违约金；如房屋被司法查封，可主张解除合同、双倍返还定金。

2 卖方拖延注销抵押

买方可代位清偿，持《代位清偿证明》直接申请注销抵押，再要求卖方赔偿代付款项及利息。

3 房屋被另案查封

买方应在查封前完成过户登记；若已付款未过户，可依据《执行异议复议规定》第28条提出执行异议，需满足"书面合同＋占有＋付款＋非因自身原因未过户"四要件。

八、执行异议与异议之诉实操指引

1 异议申请阶段

收到查封裁定15日内向执行法院提交《执行异议申请书》，附证据清单、授权手续。

2 异议审查标准

法院仅进行形式审查，重点核实查封前是否签订书面合同、是否占有、是否支付全部价款、未过户是否非因买方原因。

3 异议之诉阶段

若异议被驳回，15日内可提起执行异议之诉，进入实体审理，可申请财产保全防止房屋被处分。

九、律师提醒：十个必检细节

1 查征信

卖方个人征信报告可反映逾期次数、未结清贷款，预判赎楼难度。

2 查婚姻

抵押房产属夫妻共同财产的，赎楼、过户需夫妻双方到场签字，防止配偶异议。

3 查限售

部分城市限售期内不得转让，即使抵押注销也无法过户。

4 查学区

学区政策每年调整，买方应到教育局核实学籍占用情况。

5 查物业欠费

物业费、供暖费、水电燃气欠费需卖方结清，否则可能影响收房。

6 查户籍

卖方户口未迁出将影响买方落户，可在合同中约定户口迁出保证金。

7 查二次装修

阳台封闭、结构改动需原设计单位或物业同意，避免被认定为违建。

8 查维修基金

维修基金账户余额不足30%需补缴，明确由谁承担。

9 查土地出让金

经济适用房、房改房、划拨土地上的房屋转让需补缴土地出让金。

10 查中介资质

选择已在房管部门备案、信用等级A级以上的中介机构。

十、高频争议答疑

1 抵押权人不同意转让，合同是否有效？

民法典并未将抵押权人同意作为合同生效要件，卖方未通知抵押权人不影响合同效力，但买方需承担被抵押权人实现抵押权的风险。

2 买方能否用银行贷款直接偿还卖方原贷款？

可以，俗称"转按揭"。需新银行、原银行、买方、卖方四方签订《贷款转移协议》，并同步办理抵押变更登记。

3 房屋被查封后，卖方还能否赎楼？

查封期间抵押权人仍可接受提前还款并出具结清证明，但抵押注销需与查封法院协商，将剩余款项打入法院指定账户，由法院解除查封后方可过户。

4 买方已入住，卖方又将房屋抵押给第三人，如何救济？

买方可起诉要求确认抵押合同无效，或依据民法典第406条主张恶意串通损害第三人利益；同时申请财产保全，阻止抵押登记。

5 卖方逾期赎楼，买方能否自行向银行还款？

可以，但需持经公证的《不可撤销授权书》及借款合同，银行核实后可直接收取买方款项并出具结清证明。

十一、结语：专业律师让交易更从容

抵押房交易并非"洪水猛兽"，但也不是"零风险游戏"。法律赋予抵押财产流通权，同时也给各方设置了通知、提存、异议、救济等多重关卡。对于普通购房者而言，与其事后"救火"，不如事前"防火"。委托熟悉抵押转让、执行异议、税务筹划的苏州专业打房产纠纷官司的律师，在查档、签约、赎楼、过户、取证、诉讼各环节提前布局，尽可能降低不确定性，让"有抵押的房子能不能买"不再成为困扰，而是变成一次稳妥的投资。