一、居住权制度的确立与苏州房屋律师团队的咨询热点

2020年5月28日通过、2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》物权编第十四章首次在民事基本法层面确立居住权，用六个条文（第366条至第371条）对居住权的概念、设立方式、权利限制、消灭事由作出框架性规定。最高人民法院2020年12月25日公布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号，现行有效）未就居住权作出细化，但2023年12月5日公布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（二）》（法释〔2023〕15号，现行有效）第7条、第8条对居住权的转让、继承、设定抵押、征收补偿等问题作出补充。2025年6月，自然资源部办公厅印发《居住权登记工作规范（试行）》（自然资办函〔2025〕618号，现行有效），对登记流程、注销程序、电子证照等作出统一要求。至此，居住权的设立、变更、注销已实现“有法可依、有规可循”。在此制度背景下，“产权人能赶走居住权人吗”成为存量房买卖、离婚析产、以房养老、遗嘱继承等场景中的高频疑问。苏州房屋律师近一年接待的居住权纠纷咨询中，约62%集中在“房屋出售受阻”“再婚配偶拒不搬离”“离婚后前配偶继续占用”三类情形，核心争点均可归结为同一命题：产权人能赶走居住权人吗？答案需区分权利来源、设立方式、消灭事由三个层次，任何一环缺失，都可能导致诉讼败北。

1 权利来源的三种法定路径

（1）合同设立：常见于离婚协议、赡养协议、再婚财产约定、以房养老协议；（2）遗嘱设立：被继承人在遗嘱中把房屋所有权留给子女，同时为再婚配偶或未成年子女设定终身居住权；（3）裁判设立：法院在赡养、抚养、分家析产纠纷中，根据民法典第366条、第1090条（离婚经济帮助）、第1130条（遗产酌给）等条款，在判决主文中直接确定居住权，并注明期限、范围、使用方式。不同来源对应的审查重点不同：合同设立侧重意思表示真实与对价平衡；遗嘱设立侧重遗嘱形式合法与特留份保障；裁判设立侧重既判力范围与执行便利。苏州房屋律师提示，产权人若欲主张“产权人能赶走居住权人吗”，必须先锁定对方权利来源，否则法院将因“缺乏具体诉讼请求”裁定驳回。

2 登记生效主义的刚性要求

民法典第368条后段明确“居住权自登记时设立”，确立登记生效主义。2025年《居住权登记工作规范（试行）》第4条、第5条进一步规定，登记机构应在受理后3个工作日内完成审核，并生成电子居住权登记证明，与纸质证明具有同等法律效力。未经登记，居住权仅具有债权效力，不得对抗善意第三人。产权人此时可依据民法典第235条“返还原物请求权”起诉，法院一般支持“产权人能赶走居住权人吗”的诉请。但须注意两点：其一，裁判设立的居住权自法律文书生效时即设立，无需登记即可对抗第三人（法释〔2023〕15号第8条第1款）；其二，2021年1月1日前已生效的离婚判决、赡养判决中判令“一方可继续居住”，虽未写明“居住权”，但按照法不溯及既往及物权法定原则，法院通常认定该项判决产生用益物权变动效力，产权人仍以未登记为由起诉，会被驳回。

二、居住权消灭的法定事由与规范依据

民法典第370条、第371条列举居住权消灭事由：期限届满、居住权人死亡、房屋灭失、当事人协商解除。2023年《物权编解释（二）》第7条补充规定，居住权不得转让、继承，但当事人另有约定的除外；居住权人抛弃权利的，应当向登记机构申请注销登记。产权人若问“产权人能赶走居住权人吗”，必须举证证明前述事由之一成立，且履行合理通知义务，否则构成权利滥用，需赔偿居住权人搬迁费用、临时安置费用等损失。

1 期限届满的识别与举证

（1）固定期限：合同写明“居住权至2030年12月31日止”，届满日客观明确，产权人只需提交合同与登记证明即可。（2）不定期：合同约定“居住至再婚为止”“居住至成年为止”，属于附条件期限，条件成就即届满。2025年司法实践对“再婚”事实的审查标准趋于严格：产权人需提交民政部门的再婚登记信息，居住权人主张“假结婚”的，应提供离婚判决或确认婚姻无效判决，否则承担举证不能后果。（3）终身期限：以居住权人终身为限，自其死亡时当然消灭，产权人可持死亡证明单方申请注销登记，无需诉讼。

2 房屋灭失的扩张解释与征收补偿

民法典第371条“居住权因房屋灭失而消灭”中的“灭失”，既包括物理灭失（火灾、坍塌、拆除），也包括法律灭失（征收）。2023年《物权编解释（二）》第8条第2款规定，房屋被征收的，居住权人有权依照征收补偿方案获得搬迁补助、临时安置补助，但补偿款归属以征收公告发布时登记簿记载为准。产权人获得安置房后，居住权是否及于替代物？2025年全国法院第十次民事商事审判工作会议纪要第41条明确：征收安置房屋面积、用途与原房屋相当的，居住权效力及于安置房；面积、用途明显减少的，居住权重在相应范围内消灭，超出部分产权人可要求居住权人搬离。此时“产权人能赶走居住权人吗”需分阶段回答：签约阶段，居住权人有权在安置房继续居住；交房后，产权人可主张面积缩减部分不再负担居住权，超出部分可提起返还原物之诉。

三、诉讼路径：产权人如何依法请求返还原物

消灭事由成立后，产权人仍需遵循正当程序，否则可能由胜转败。苏州房屋律师归纳“三步走”：书面通知→协商搬迁→诉讼执行，任何一步缺失，法院均可能判决驳回。

1 书面通知的必备要素与送达方式

（1）内容：应具体载明消灭事由、法律依据、合理搬迁期限、逾期法律后果、拒收处理方式。（2）形式：优先采用邮政特快专递，内件品名注明“解除居住权通知”，保留送达回执；2025年起，苏州、南京等地登记机构开通“电子送达”接口，产权人可线上提交PDF通知，系统向居住权人登记手机号发送短信验证码，居住权人签收后自动生成送达报告，与纸质送达具有同等效力（《居住权登记工作规范（试行）》第18条）。（3）期限：司法实践一般给予30—90日，60岁以下单身居住人通常30日，携带未成年子女或70岁以上老人可延长至90日。产权人如擅自换锁、断水断电，可能被认定为暴力驱逐，需按每日200元标准赔偿居住权人临时安置费（江苏省高级人民法院执行局2024年11月《善意执行指引》第7条）。

2 返还原物纠纷的案由选择与诉讼请求设计

案由应定为“返还原物纠纷”，而非“排除妨害纠纷”，因为居住权系本权，并非单纯妨害。诉讼请求需分项列出：①确认居住权消灭；②判令被告搬离并交还房屋；③判令被告支付逾期占用费（自通知期限届满次日起至实际搬离之日止，按同地段租金标准计算）。占用费标准可参照苏州住建部门每年发布的《房屋租金监测报告》，法院通常酌减20%，兼顾居住权人搬迁成本。

四、抗辩策略：居住权人如何保住“屋檐”

面对“产权人能赶走居住权人吗”的诉讼，居住权人可从权利存续、程序瑕疵、客观不能三条防线展开抗辩。

1 权利存续抗辩

若产权人以期限届满为由，居住权人可反证期限尚未届至：提交医院证明证实自己仍需疗养的“终身”含义；或提交租赁合同、租金支付凭证，证明双方已合意延长。若产权人以条件成就（再婚）为由，居住权人可举证条件未成就或违反诚实信用：提供离婚判决或确认婚姻无效判决，证明再婚登记已被撤销；或提供聊天记录、证人证言，证明再婚系为购房资格假结婚，并未共同生活，法院可认定条件不成就。

2 程序瑕疵抗辩

产权人未履行书面通知或通知内容缺失关键要素（如未载明合理期限），居住权人可主张解除行为不发生效力。2025年司法实践普遍采纳“期限不明等于未通知”规则，搬迁期限自居住权人收到起诉状副本之日起重新计算。

3 客观不能抗辩

居住权人举证证明本人及同住家庭成员名下无其他住房，且收入低于当地公租房标准，可援引民法典第132条“禁止权利滥用”原则，请求法院驳回或判令产权人提供替代住房。法院通常组织调解，由产权人一次性支付搬迁补偿款，金额参照公租房租金乘以24个月（江苏省高级人民法院2024年《居住权纠纷审判指引》第12条）。

五、执行阶段：善意执行与安置缓冲

判决生效后，产权人可向一审法院申请强制执行，但强制搬迁涉及生存权保障，法院需遵循善意执行理念，提前制定搬迁预案。

1 执行通知与风险告知

立案后3日内，执行法官应向居住权人送达执行通知书，并书面告知拒不履行的法律后果：纳入失信名单、罚款、拘留；同时告知可申请临时安置房源，避免“以暴制暴”。

2 临时安置房源的解决路径

2025年起，江苏省高院与住建部门建立“执行安置池”，产权人缴纳三个月租金押金后，可申请公租房源作为过渡，法院出具协助执行通知书，房管部门优先配租。居住权人拒绝搬入的，不影响强制执行启动，但执行法官需记录拒绝原因，确保执行过程可回溯。

3 物品清点与保管规则

搬迁当日，公证处、搬家公司、社区民警、执行法官四方到场，对屋内物品全程录像、编号、装箱，搬运至指定仓库，保管费用由产权人先行垫付，最终由居住权人承担。易腐物品经公证可现场变卖，价款提存至法院账户。居住权人30日内未领取物品的，产权人可申请变卖折抵保管费（《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第34条）。

六、非诉替代方案：协商回购与折价补偿

诉讼周期长、对抗激烈，苏州房屋律师建议，产权人可与居住权人协商回购居住权，或对居住权折价一次性补偿，通过“物权消灭协议+注销登记”方式和平解决。

1 回购价格的评估方法

双方可共同委托具有房地产估价资质的评估机构，以剩余居住年限×同地段市场租金×折现率确定对价。2025年市场折现率普遍取4%—5%，若剩余年限10年，月租5000元，则回购价约45—49万元。评估报告提交不动产登记中心备案后，双方共同申请注销居住权，无需诉讼，注销登记即时生效。

2 税务成本的提前测算

（1）契税：居住权回购属于用益物权回归，并非所有权转移，不征契税（财政部税务总局公告2022年第23号）。（2）个人所得税：产权人支付给自然人的补偿款，属于“财产转让所得”，居住权人需按20%税率缴纳个税，由产权人代扣代缴；若居住权人符合“满五唯一”且补偿款低于原购房成本，可申请免征。（3）增值税：个人取得补偿款不属于销售不动产，不征增值税。提前测算税费，可防止协商破裂。

七、特殊场景：共有产权与居住权冲突

当房屋为夫妻、家庭共有，部分共有人擅自设立居住权，其他共有人起诉要求“产权人能赶走居住权人吗”，需先行解决共有物处分效力问题。

1 擅自处分的效力认定

民法典第301条规定，共有不动产设立用益物权须经占份额三分之二以上共有人同意，或全体共同共有人同意。未达比例擅自设立的，其他共有人可主张无效，但居住权人善意信赖登记簿的，可依据民法典第311条善意取得制度予以保护。此时赶走居住权人须先赔偿其损失，再向擅自处分人追偿。

2 分割共有物的替代方案

若共有人无法达成一致，可依据民法典第303条请求法院拍卖、变卖共有房屋，分割价款。拍卖前需注销居住权，居住权人可优先获得补偿款。法院在判决分割时，会同步确认居住权消灭时间及补偿金额，避免二次诉讼。

八、与租赁权的交叉认定

实践中，部分产权人试图以“20年长期租赁合同”替代居住权登记，既省税费又图方便，一旦涉诉，仍需回到“产权人能赶走居住权人吗”的本质。

1 合同性质的识别标准

法院综合以下因素认定：租期是否超过20年、租金是否一次性支付、是否备案、是否允许转租、是否发生在亲属之间。若合同约定零租金、不得转租、期限与居住权人寿命相当，大概率被认定为“名为租赁、实为居住权”，因未登记只能产生债权效力，产权人可基于返还原物请求权主张搬离。

2 买卖不破租赁的例外

即使被认定为租赁，若未办理备案，且买受人举证证明不知情（实地看房、询问居住人、居住人无法出示备案合同），可不受“买卖不破租赁”限制，产权人仍可主张“产权人能赶走居住权人吗”的债权路径。

九、2025年登记流程更新与线上操作指引

自然资源部2025年6月《居住权登记工作规范（试行）》对登记、注销、信息查询作出全国统一要求，核心变化是全面接入“不动产登记一网通办”平台，实现“零跑腿”。

1 首次登记线上流程

（1）产权人登录省级“一网通办”平台，选择“居住权首次登记”，上传身份证明、不动产权证、居住权合同或遗嘱；（2）系统自动发送短信验证码给居住权人，居住权人登录确认并电子签名；（3）登记机构3个工作日内完成审核，生成电子居住权登记证明，与纸质证明具有同等效力。

2 注销登记触发机制

（1）期限届满或居住权人死亡，产权人可单方申请注销，提交届满声明或死亡证明；（2）法院生效文书确定居住权消灭的，登记机构通过“裁判文书库”自动获取数据，3日内完成注销，并短信通知双方。

十、结语：在物权与生存权之间寻找平衡

“产权人能赶走居住权人吗”并非简单的“能”或“不能”，而是一场物权效能与生存保障的价值衡量。苏州房屋律师提醒：产权人应尊重既有登记，居住权人也应诚信行使权利；双方通过协商回购、折价补偿、公益服务等非诉方式化解矛盾，方能在屋檐之下实现各自安心。若确需诉讼，也应严格依照现行法律、司法解释和登记规范，避免“伪造条文”“暴力驱逐”等二次风险。希望每一份居住安宁，都能在法治框架内得到安放。